Ablauf einer Baufinanzierung

in 5 Schritten

Unter einer Baufinanzierung versteht man Darlehen, Hypotheken und Kredite, die für den Bau, den Kauf oder die Modernisierung von Immobilien verwendet werden. In der Regel wird der Begriff jedoch mit der Finanzierung eines Neubaus gleichgesetzt.

Interhyp Beratung
Eine so kostenintensive Anschaffung wie den Erwerb von Wohneigentum tätigt man natürlich nicht alle Tage. In Anbetracht des hohen organisatorischen Aufwands und der beträchtlichen nervlichen Belastung, die jedem zukünftigen Bauherren bevorstehen – möchten wir Ihnen an dieser Stelle einen verständlichen und zugleich umfassenden Leitfaden für den Ablauf einer Baufinanzierung an die Hand geben.

Baufinanzierung in 5 Schritten

Sie möchten ein Eigenheim bauen oder kaufen? Am Anfang der Planung sollte stets folgende Frage stehen: Wie viel Haus kann ich mir leisten?

Im zweiten Schritt sollten Sie ein erstes unverbindliches Gespräch mit der Hausbank anstreben. Die Auffassung der Bank und Ihre eigene Berechnung können erheblich voneinander abweichen. Niemand zwingt Sie am Ende vom Planungsprozess über die Hausbank zu finanzieren, ein erstes klärendes Gespräch kann Ihnen aber einige finanzielle Eckpfeiler für Ihre weitere Planung liefern.

Als Ergebnis dieser Orientierungsphase müssten Sie eine ziemlich genaue Vorstellung über Ihr Budget haben. Erst jetzt sollten Sie sich auf Gespräche mit Baufirmen oder Architekten einlassen. Behalten Sie unbedingt und diszipliniert Ihr Budget bei der Erstellung von Angeboten im Auge, unterschreiben Sie nichts!

Im vierten Schritten Schritt gehen Sie mit dem Angebot der Baufirma zum Baufinanzierer ihrer Wahl. Bei der Wahl eines Baufinanzierers empfiehlt es sich immer mehrere Angebote einzuholen und zu vergleichen.

Erst wenn Sie über alle Fördermöglichkeiten aufgeklärt wurden und letzten Endes eine Finanzierungszusage erhalten haben, sollten Sie die Unterschrift bei der Baufirma Ihrer Wahl leisten.

Baufinanzierung Schritt für Schritt

1. Wie viel Haus kann ich mir leisten?

Die wohl wichtigste Frage bei der Planung einer Baufinanzierung – angeblich beantworten sie zahlreiche Onlinerechner und Ihr Bankberater sowieso – seiner Meinung nach vermutlich im Schlaf. Obwohl ja scheinbar so leicht, verkalkulieren sich nach wie vor zahlreiche Bauherren bei der finanziellen Planung. Das Ende vom Lied, sehr häufig die Zwangsversteigerung, möchten wir Ihnen ersparen.

Zu diesem Zweck werden wir einige Überlegungen anstellen, die Ihnen sehr wahrscheinlich weder ein Onlinerechner noch ihr Bankberater verraten. Mit einer Baufinanzierung gehen Sie nicht selten 15, 20 oder 25jährige finanzielle Verpflichtungen ein. In der heutigen, sehr schnelllebigen Zeit ist dieser Zeitraum kaum planbar. Umso wichtiger ist die Planung einer flexiblen und vor allem bezahlbaren Finanzierung.

So wirkt sich beispielsweise ein Darlehen über 100.000 EUR aus:

Bei einem angenommenen Finanzierungsaufwand von 100.000 EUR zu 4,50% nominaler Verzinsung und einer monatlichen Rate von rund 633 EUR sind Sie nach 20 Jahren schuldenfrei. Der Gesamtkostenaufwand beträgt dann 151.734 EUR.

Darlehenssumme 100.000 EUR
Sollzins p.a. (fiktiv) 4,50%
Monatliche Belastung 633 EUR
Laufzeit 20 Jahre

Diese Zahlen gibt Ihnen jeder gute Baufi-Rechner aus, doch was steht dahinter? Zuerst einmal sollten wir schauen, wie sich Ihre angenommene monatliche Rate von 633 EUR anfänglich aufteilt.

Diese fließt in einen Zinsanteil und einen Tilgungsanteil. Soll heißen, ein großer Teil Ihrer monatlichen Rate wird dazu verwendet die Zinsen für das Darlehen zu bezahlen. Der Teil Ihrer Rate der über die Zinskosten hinaus geht, wird für die eigentliche Rückzahlung des Darlehens aufgewendet – die Tilgung.

Bei oben erwähntem Beispiel beträgt die monatliche Belastung durch Zinsen im ersten Jahr der Finanzierung rund 370 EUR. Je höher der Tilgungsanteil an Ihrer monatlichen Rate, umso schneller sinkt logischerweise der Zinsanteil über die Jahre.

Monatliche Rate 633 EUR
davon anfänglich bezahlte Zinsen 370 EUR
davon anfängliche Tilgung des Darlehens 253 EUR

Mit den Zinskosten in Höhe von monatlich 370 EUR kann der menschliche Verstand besser arbeiten, als mit astronomischen 6stelligen Summen. Sie können die Zinsbelastung eines Darlehens zum Beispiel mit ihrer monatlichen Kaltmiete vergleichen.

Kaltmiete und Zinsbelastung

Nehmen wir an, dass Sie derzeit 740 EUR Kaltmiete für eine fiktive 120m² Wohnung bezahlen. Die 740 EUR sind genau das doppelte der 370 EUR Zinskosten aus dem obigen Beispiel. Also entspricht eine monatliche Kaltmiete von 740 EUR den monatlichen Zinskosten einer Baufinanzierung in Höhe von 200.000 EUR zu 4,5% Zinsen über 20 Jahre Laufzeit.

Drei Beispiele für fiktive Kaltmieten und die entsprechenden anfänglichen Zinskosten

monatliche Kaltmiete 370 EUR 555 EUR 740 EUR
analoge anfängliche Zinsbelastung 370 EUR 555 EUR 740 EUR
entsprechend abgeleitete Darlehenssumme 100.000 EUR 150.000 EUR 200.000 EUR

Warum nun diese komplizierte Rechnung? Mit dem Erwerb oder Bau einer Immobilie erhalten Sie einen real existierenden Wert. Diesem steht die Belastung durch einen Kredit gegenüber. Der Kredit wiederum verursacht Kosten, die Zinsen. Sie müssen also wenigstens in der Lage sein, die anfallenden Darlehenszinsen mit Ihrer monatlichen Rate zu begleichen. Sinnvollerweise können Sie eine entsprechend höhere monatliche Rate aufbringen, um nicht nur die Zinsen zu begleichen, sondern auch einen Teil des Darlehens zurückzuzahlen.

Einfach formuliert: Mit dem Zinsanteil Ihrer monatlichen Rate bedienen Sie lediglich die Kosten der Finanzierung (die Zinsen), mit dem Tilgungsanteil erwerben Sie Eigentum an Ihrer Immobilie.

Der Zinsanteil sollte im gesunden Verhältnis zur Kaltmiete stehen

Der Zinsanteil sollte also von vornherein in einem gesunden Verhältnis zur Kaltmiete für eine vergleichbare Immobilie stehen.

Im Idealfall entspricht die anfängliche Zinsbelastung maximal Ihrer jetzigen monatlichen Mietbelastung. In diesem Fall wäre es praktisch völlig egal, ob Sie die Zinsen an die Bank oder exakt den gleichen Betrag als Kaltmiete an Ihren Vermieter überweisen.

Vielleicht werden Sie einwenden, dass sich Ihre Lebensqualität im neuen Eigenheim ja auch deutlich verbessert und sie gern etwas mehr Geld drauflegen würden. Genau diese Möglichkeit bietet Ihnen auch jeder Online Rechner mit einer Option, die da in etwa lautet: „zusätzlich monatlich verfügbarer Betrag“.

Hier lauert jedoch bereits der erste Fallstrick. Es ist sehr schwierig zum heutigen Zeitpunkt zu schätzen, wie Ihre finanziellen Möglichkeiten in 15 Jahren aussehen werden. Nicht weniger kompliziert ist es, zum jetzigen Zeitpunkt zu vergleichen, um wie viel höher die monatliche Belastung durch Nebenkosten Ihres zukünftigen Eigenheims sein werden. Abfall will entsorgt, Steuern bezahlt, das Eigenheim geheizt und in Stand gehalten werden.

Es reicht zu diesem Zeitpunkt zu wissen, welche monatlichen Belastungen durch den Zinsanteil für Sie zu schultern sind. Denn diese würden Sie in Form der Miete ohnehin tragen müssen – auch in Ihrer jetzigen Wohnung. Je höher überdies hinaus der Tilgungsanteil an der monatlichen Rate ist, desto geringer fällt die Laufzeit Ihrer Baufinanzierung aus.

2. Erstes unverbindliches Gespräch mit der Hausbank

Das erste unverbindliche Gespräch bei Ihrer Hausbank kann eine heilsame, aber auch eine verführende Erfahrung sein. Bankberater sind eben manchmal etwas „anders“. Das wiederum liegt nicht daran, dass die Bank vermutlich in m³ Preisen für umbauten Wohnraum und die Baufirma in m² Preisen kalkuliert.

Nein, Sie sollten sich vorab darüber im Klaren sein, dass der Ihnen gegenüber sitzende Mensch im schicken Anzug nicht nur helfen will, sondern eventuell auch ein handfestes Interesse an der verheißungsvoll im Raum schwebenden Provision hat.

Bevor Sie die Bank Ihrer Wahl für ein erstes Gespräch aufsuchen, haben Sie sich ja bereits Gedanken darüber gemacht, wie viel Haus Sie sich leisten können. Ihr Bankberater sieht das vermutlich anders. Um aber auf einer Augenhöhe ins Gespräch gehen zu können, möchten wir Ihnen zunächst noch einige Grundlagen mit auf den Weg geben.

Sie haben sich zwar bereits Gedanken um die Finanzierung des zukünftigen Wohnraums gemacht. Allerdings haben wir uns mit zwei Dingen noch nicht beschäftigt: Zum einen mit dem sehr wichtigen Aspekt der Baunebenkosten und zum anderen mit der Frage, wie sich die Konditionen einer Baufinanzierung zusammensetzen.

Baunebenkosten berücksichtigen

Um Ihren Finanzierungsbedarf verlässlich zu ermitteln, sollten Sie sich über die zahlreichen Baunebenkosten im Klaren sein. Egal ob Kauf oder Bau einer Immobilie, es fallen immer Nebenkosten an, die berücksichtigt werden müssen.

Baunebenkosten können zum Beispiel sein:

  • Notarkosten und Notargebühren : etwa 1,50% der Vertragssumme
  • Grunderwerbssteuer : 4,50 bis 6,50% (je nach Bundesland) vom Kaufpreis
  • Maklergebühren : zwischen 3,57 und 7,14% (je nach Bundesland) vom Kaufpreis

Allein diese drei Posten summieren sich bereits auf etwa 9% vom eigentlichen Kaufpreis. Speziell beim Neubau eines Einfamilienhauses treten viele weitere Kosten auf, die letzten Endes mit bis zu 20% in den Gesamtpreis eingehen können. Im Kapitel Baunebenkosten erläutern wir diese noch einmal ausführlich.

Konditionen einer Baufinanzierung

Inzwischen haben wir einen Überblick über die Frage, wie viel Haus Sie sich leisten können, nicht zuletzt auch unter dem Aspekt der Nebenkosten. Für ein erstes Gespräch mit der Hausbank ist das eine wichtige Basis.

Sie wollen nun sicherlich endlich wissen, wie sich die Konditionen einer Baufinanzierung zusammensetzen und warum wir für diese Betrachtung die bereits abgehandelten Faktoren kennen sollten? Nun, die Konditionen für Ihre Finanzierung machen sich im Wesentlichen daran fest, wie hoch der Anteil der Finanzierung am Wert Ihrer zukünftigen Immobilie sein wird.

Um den derzeit üblichen Marktwert einer Immobilie – auch Verkehrswert genannt – zu bestimmen, bedienen sich Gutachter und somit auch die Banken einer etwas komplexen Berechnungsmethode. Im Kapitel Verkehrswert erläutern wir diese ausführlich.

Für Ihre Baufinanzierung ist aber nicht allein der Verkehrswert relevant, sondern auch der so genannte Beleihungswert. Der Beleihungswert ergibt sich aus dem Verkehrswert, abzüglich eines Risikoabschlags von 10-20%. Beim Kauf einer bestehenden Immobilie werden die 10-20% einfach vom Kaufpreis runter gerechnet.

Wenn Sie ein Haus bauen, berechnet die Bank fiktive Herstellungskosten, die sich aus dem Wert des Grundstück und den Kosten für den umbauten Wohnraum in m³ (inklusive Nebenkosten) ergeben. Von diesen angemessenen Herstellungskosten wird der Sicherheitsabschlag dann abgezogen.

Der Beleihungswert Ihres zukünftigen Eigenheims kann also erheblich von den tatsächlichen Kauf- oder Herstellungskosten abweichen. Das ist insofern problematisch, als das die Konditionen einer Baufinanzierung immer schlechter werden, je höher der prozentuale Anteil des Finanzierungsaufwands am Beleihungswert ist.

Möglichkeiten der Baufinanzierung

  • Eine Vollfinanzierung, auch Baufinanzierung ohne Eigenkapital genannt
  • Eine Baufinanzierung in Höhe von unter 80% des Beleihungswertes

Um die attraktiven Zinsen aus den Werbeangeboten zu bekommen, sollten Sie nicht mehr als 80% des Beleihungswerts finanzieren müssen. Natürlich sind Baufinanzierungen auch mit geringerem und sogar ohne Eigenkapital möglich. Das führt allerdings in der Regel zu erheblichen Zinsaufschlägen. Die im Volksmund gebräuchlichen 20-30% Eigenkapitalbedarf haben also durchaus eine gewisse Berechtigung.

Und nun das Gespräch mit der Bank

Sie kennen nun ihr ungefähres Budget für Ihr neues Eigenheim und wissen Einiges über die grobe Funktionsweise einer Baufinanzierung. Es ist an der Zeit zusammen mit einem Berater unverbindlich noch offene Fragen zu klären.

Grundsätzlich kommen für eine Baufinanzierung alle Bausparkassen, Banken, die meisten Versicherungen und natürlich Direktfinanzierer im Internet in Frage. Um Ihre groben Vorstellungen mit solidem Zahlenmaterial zu untermauern, sollten Sie aber zunächst ein persönliches Beratungsgespräch suchen.

Klären Sie anhand einer Einnahmen- und Ausgabenberechnung wie es um Ihre finanzielle Situation bestellt ist und verschaffen Sie sich einen Überblick darüber, wie die Bank diese einschätzt. So ermitteln Sie gemeinsam mit dem Berater, wie hoch die monatliche Belastung durch Zinsanteil und Tilgungsanteil ausfallen darf.

Auch für die Thematik staatliche und öffentliche Fördermittel ist die Bank Ihr erster Ansprechpartner. Im Gespräch sollten Sie klären, welche Fördermöglichkeiten für Sie bestehen. Wenn Sie beispielsweise erwägen ein Darlehen der Kreditanstalt für Wiederaufbau in Ihre Baufinanzierung mit einzubeziehen, werden Sie dieses später ebenfalls über den Baufinanzierer Ihrer Wahl beantragen müssen.

Im Idealfall sollten Sie am Ende des ersten Banktermins eine ziemlich genaues Budget für Ihre Baufinanzierung kennen und vielleicht sogar schon einen Finanzierungsplan besitzen. Unter dem Aspekt staatliche Förderungen sollten Sie zumindest einige, für das folgende Gespräch mit Baufirmen oder Architekten nützliche Informationen gewonnen haben.

Lassen Sie sich aber nicht direkt entmutigen oder zu finanziellen Luftsprüngen ermuntern. Wenn Sie sich gründlich und sorgfältig vorbereitet haben, dürfte auch das Ergebnis des persönlichen Gesprächs nicht sehr stark von Ihren eigenen Berechnungen abweichen.

3. Gespräche mit Baufirmen oder Architekten

Nach dem Sie im ersten Banktermin ein ziemlich genaues Budget für Ihr neues Eigenheim bestimmt haben, können Sie sich nun auf die Suche nach Ihrem Traumhaus machen.

Wenn Sie beispielsweise ein Haus oder eine Eigentumswohnung kaufen möchten, können Sie jetzt Anzeigeblätter und das Internet durchstöbern oder einen Makler beauftragen. Wir wünschen Ihnen an dieser Stelle schon einmal viel Erfolg.

Etwas komplizierter wird es, wenn Sie sich für den Neubau einer Immobilie entscheiden. Auch wenn der Besuch zahlreicher Musterhäuser noch so verlockend scheint: Am Anfang sollte die Grundstücksfrage stehen. Versuchen Sie erst ein geeignetes Grundstück zu finden. Dieses gibt in der Regel durch den Bebauungsplan ziemlich genau vor, welche Art von Haus sie später darauf bauen dürfen. Vor allem beim Grundstück lauern zahlreiche Fallstricke. Es ist lohnenswert von Anfang an mit einem unabhängigen Experten zu arbeiten, statt am Ende sehr hohe zusätzliche Kosten wegen des Baugrunds oder der Erschließung stemmen zu müssen.

Eine Baufirma wird Ihnen – damit Sie den Vertrag unterschreiben – nur zu gern behilflich sein, ein passendes Grundstück zu finden. Allerdings kommen Sie aus einem einmal unterschriebenen Vertrag mit einem Hausbauunternehmen nicht so einfach wieder heraus. Ihr Gesprächspartner bei der Baufirma wird ein Verkäufer (sehr wahrscheinlich Handelsvertreter) sein und Sie zu einer Unterschrift drängen wollen. Sie wären nicht die Ersten, bei denen Zusagen bezüglich Grundstück und Finanzierung nach der Unterschrift seitens der Baufirma nicht mehr gehalten werden.

Im Idealfall verfügen Sie zuerst über das Grundstück und entscheiden sich dann – unter disziplinierter Einhaltung Ihres Budgets – für das Haus Ihrer Träume. Aber auch hier gilt, zunächst nur ein Angebot erstellen lassen und keine Unterschrift leisten!

4. Mit dem Angebot der Baufirma zum Baufinanzierer

Mit dem Angebot können Sie nun die Suche nach der optimalen Baufinanzierung beginnen. Hausbank, Bausparkasse oder Online Baufinanzierung?

Jede Finanzierungsform hat Vorteile und Nachteile, egal ob Bausparen, Darlehen von der Bank oder Finanzierung über eine Versicherung. Wer am Ende Ihr Eigenheim finanziert, hängt von Ihren individuellen finanziellen Möglichkeiten und Ihrem persönlichen Finanzierungsbedarf ab. Einen pauschal besten Anbieter gibt es nicht.

Wichtig ist: Haben Sie erst einmal die Zusage für Ihre Baufinanzierung, ist die wohl wesentlichste Hürde auf dem Weg zum Traumhaus genommen.

5. Unterschrift bei der Baufirma Ihrer Wahl

Glückwunsch! Sie haben es fast geschafft. Mit der Finanzierungszusage haben Sie die Voraussetzungen für eine Unterschrift bei der Baufirma geschaffen. Dennoch sollten Sie auch jetzt wachsam bleiben und im Falle eines Falles lieber noch einen unabhängigen Experten hinzuziehen.

Achten Sie insbesondere darauf, ob sich zwischen Angebot und endgültigem Vertrag Unterschiede ergeben. Eventuell wurden ja bestimmte Positionen anfänglich geschönt? Sollten sich Ungereimtheiten ergeben, brechen Sie am besten ab und beginnen von Neuem. Eine einmal geleistete Unterschrift kann Ihnen im Falle eines Falles viel mehr Zeit und Nerven rauben, als wenn Sie sich noch einmal auf die Suche nach einem anderen Angebot machen.

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