Auslandsfinanzierung

Immobilien im Ausland finanzieren

Der Erwerb einer Immobilie im Ausland ist nicht nur für diejenigen interessant, die von dem eigenen Ferienhaus träumen. Längst ist das Thema auch von Personen entdeckt, die dauerhaft im Ausland leben wollen und sich Gedanken über die Möglichkeiten der Finanzierung ihrer Pläne machen. Bei der Umsetzung solcher Vorhaben gilt es eine Reihe von Punkten zu beachten.

Grundsätzliche Möglichkeit einer Auslandsfinanzierung

Verfügt der Interessent nicht über das notwendige Eigenkapital zum Erwerb der Immobilie im Ausland, besteht die Möglichkeit einer Auslandsfinanzierung. Zur Aufnahme entsprechender Darlehen stehen deutsche Banken ebenso bereit wie ausländische Kreditinstitute, die vor Ort eine Finanzierung anbieten können. Zudem offerieren einige inländische Finanzvermittler ihre Dienste für einen Kredit zur Auslandsfinanzierung von Immobilien.

Deutsche Kreditinstitute und Finanzvermittler bieten Auslandsfinanzierungen hautpsächlich für folgende Länder an

  • Belgien
  • Dänemark
  • Frankreich
  • Großbritannien
  • Italien
  • Luxemburg
  • Niederlande
  • Österreich
  • Portugal
  • Schweden
  • Schweiz
  • Spanien
  • Türkei

Mittlerweile gibt es einige deutsche Banken, die sich auf Auslandsfinanzierungen spezialisiert haben. Diese Banken verfügen über Kenntnisse der jeweiligen Immobilienmärkte im Zielland und akzeptieren in der Regel als Kreditsicherheit auch eine ausländische Immobilie.

Interessant kann die Auslandsfinanzierung über eine deutsche Bank auch für jene sein, die im Rahmen der Altersvorsorge einen Wohnriester-Vertrag abgeschlossen haben. Seit dem Urteil des Europäischen Gerichtshofs vom 10.09.2009 (Az. C 269/07) ist eine staatliche Förderung auch für den Erwerb oder Bau von Immobilien in Mitgliedsstaaten der EU möglich.

Besondere Risiken bei der Auslandsfinanzierung

Der Immobilenerwerb im Ausland ist jedoch nicht frei von Risiken, die im Vorfeld sorgfältig abgewogen werden sollten.

Verständigungsprobleme

Eine ganz besondere Gefahrenquelle können sprachliche Verständnisschwierigkeiten bilden. Sprachbarrieren können sowohl bei Gesprächen und Verhandlungen über die Immobilie selbst als auch im Rahmen von Unterredungen mit einer ausländischen Bank ein Risiko darstellen, das fatale Folgen haben kann, wenn es sich verwirklicht. Die Hinzuziehung eines versierten und unabhängigen Dolmetschers zu entsprechenden Gesprächen ist deshalb unabdingbar.

Wird diese Vorsichtsmaßregel außer Acht gelassen, kann es zum Beispiel passieren, dass die Vertragsparteien von völlig unterschiedlichen Voraussetzungen ausgehen und Grundlegendes falsch oder missverstehen. Schlimmstenfalls kann der Erwerber einer Immobilie unter solchen Bedingungen dann an einen Vertrag gebunden sein, der für ihn nur nachteilig ist.

Rechtliche Risiken

Ausländisches Recht

Zudem kann die Anwendbarkeit ausländischen Rechts Risiken in sich bergen. Interessenten ist daher nachdrücklich anzuraten, sich mit den Besonderheiten der Rechtsordnung desjenigen Landes frühzeitig vertraut zu machen, für das eine Auslandsfinanzierung beabsichtigt ist. Soll die Auslandsfinanzierung über ein deutsches Kreditinstitut erfolgen, können die notwendigen Informationen in Deutschland beschafft werden. Als fachkundige Ansprechpartner bieten sich auf das jeweilige Landesrecht spezialisierte Rechtsanwaltskanzleien an. Alternativ besteht die Möglichkeit, sich an ausgewählte Vertretungen der IHK zu wenden, die schwerpunktmäßig bestimmte Länder betreuen und weiter führende Informationsangebote bereithalten.

Besondere Vorsichtsmaßregeln sollten auch beachtet werden, wenn die Auslandsfinanzierung  in dem Zielland geplant ist und über eine ausländische Bank abgewickelt werden soll. Unter diesen Bedingungen sollte sich der Interessent nicht auf die heimische Informationsrecherche zu seinem Vorhaben verlassen. Er ist dann immer am besten beraten, wenn er die Auskünfte vor Ort einholt. Das sollte idealer Weise wiederum unter Hinzuziehung eines Dolmetschers geschehen, mit dem gemeinsam eine umfassende rechtliche Beratung bei einem Rechtsanwalt oder Notar vor Ort in Anspruch genommen werden sollte. In gleicher Weise empfiehlt sich die Einbindung eines Dolmetschers bei behördlichen Kontakten in dem Zielland, etwa wenn zur Eintragung einer Sicherheit Gerichte oder Grundbuchstellen aufgesucht werden müssen.

Lastenfreiheit der Immobilie prüfen

Zudem sollte bei solchen Gelegenheiten insbesondere auch die Lastenfreiheit der Immobilie geprüft werden. Dies geschieht auch im Ausland durch Einsichtnahme in die entsprechenden Grundbücher. Die Lastenfreiheit sollte der Erwerber sich im Übrigen vertraglich ausdrücklich zusichern lassen. Ebenso wie der Grundstückskaufvertrag selbst sollte dieses Dokument dabei in zweisprachiger Ausfertigung erstellt werden.

Vertragliches Rücktrittsrecht aushandeln

Weil allerdings selbst Einsicht in das Grundbuch und vertraglich zugesicherte Lastenfreiheit im Ausland nicht immer unbedingt letzte Sicherheit bieten, sollte in den Vertragsgesprächen die Vereinbarung eines Rücktrittsrechts eingefordert werden. Dieses sollte vorsehen, dass der Rücktritt vom Grundstückskaufvertrag dann erfolgen kann, wenn sich herausstellt, dass die Immobilie entgegen vertraglicher Zusicherung doch belastet sein sollte.

Dieses Rücktrittsrecht sollte zudem bei Kaufverträgen nur über Bauland für den Fall ausdrücklich vereinbart werden, dass sich die mangelnde Rechtmäßigkeit oder Zulässigkeit der geplanten Bebauung aufgrund baurechtlicher Vorschriften in dem Zielland herausstellt.

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Zusätzliche Vorsichtsmaßregeln

Sämtliche Vertragsunterlagen zum Immobilienerwerb und einer Auslandsfinanzierung über ein ausländisches Kreditinstitut sollten vor Unterschriftsleistung möglichst wiederum einem ortsansässigen Notar oder Anwalt zur sachverständigen Einsichtnahme vorgelegt werden. In diesem Zusammenhang sollte generell beachtet werden, dass die gesamte Vertragsabwicklung in Händen eines neutralen Rechtsbeistandes (Notar oder Anwalt) erfolgt, dessen Einschaltung aufgrund der Beurkundungspflichtigkeit des Grundstückserwerbs ohnehin vonnöten ist. Wird diese grundlegende Absicherungsmaßnahme nicht eingehalten, kann der Immobilienerwerber Gefahr laufen, unliebsame Überraschungen zu erleben und schlimmstenfalls hohe finanzielle Verluste zu erleiden.

Schließlich sollten auch Besichtigung und Inaugenscheinnahme der Immobilie grundsätzlich nicht ohne sachverständige Unterstützung stattfinden. Dazu sollte der Erwerber sich ebenfalls eines unabhängigen Gutachters vor Ort bedienen, der den Wert und Zustand der Immobile zuverlässig beurteilen kann. Es empfiehlt sich, bei einer solchen Begehung möglichst auch  Mängel an der Immobilie in einem Protokoll festzuhalten und fotografisch zu dokumentieren.

Gemieden werden sollten dagegen Kreditvermittlungsangebote zur Auslandsfinanzierung vor Ort. Häufig verbergen sich hinter derartigen Offerten dubiose Geschäftemacher, die arglosen Touristen gegen horrende Provisionen Ferienimmobilien unterschieben wollen, deren Wert und Zustand nicht annährend dem geforderten Kaufpreis entsprechen.

Kosten einer Auslandsfinanzierung

Die realen Kosten für eine Auslandsfinanzierung können beträchtlich ausfallen. Dabei sind es nicht die Immobilienkreditkosten als solche, die maßgeblich ins Gewicht fallen, denn diese werden im Wesentlichen von der Zinspolitik der Europäischen Zentralbank bestimmt. Deren zinspolitische Entscheidungen wirken sich auf die Bauzinsen aber im gesamten Euro-Raum in ähnlicher Weise aus und führen zu einer annährenden Angleichung des Zinsniveaus.

Demgegenüber können sich die Erwerbsnebenkosten, die im Ausland aufzubringen sind, ganz erheblich von denen unterscheiden, die ein Immobilienerwerber in Deutschland unterm Strich  tragen muss.

Liegen die Erwerbsnebenkosten in Deutschland im Schnitt bei 10% der Finanzierungssumme, so schlagen beim Kauf einer ausländischen Immobilie etwa 10 bis 30% an Erwerbsnebenkosten zu Buche. Zur Veranschaulichung nachfolgend die anfallenden Kosten bei einem Immobilienerwerb in Spanien.

Auf die aufzubringenden Gesamtfinanzierungskosten entfallen demnach zunächst

  • 7% Grunderwerbssteuer
  • 1% bis 1,5% Notar- und Grundbucheintragungsgebühren
  • 1% bis 1,5% Kosten für Gutachten, Schätzungen und Übersetzungen

Zu diesen Kostenpositionen kommen anteilig pro Jahr folgende Abgaben

  • 0,2% Vermögenssteuer
  • 0,5% Einkommenssteuer
  • 0,4% bis 0,8% Grundsteuer

Vorteile einer Auslandsfinanzierung

Eine Auslandsfinanzierung ist regelmäßig teurer als Immobilienerwerb in Deutschland. Die Bauzinsen bewegen sich im Euro-Raum – bei allen vertragsabhängigen Unterschieden im Einzelnen aufgrund Bonität, Darlehenshöhe, Vertragslaufzeit und Sicherheiten – ungefähr auf einem Niveau. Zinsvorteile können deshalb in der Regel weder über die Auslandsfinanzierung unter Einschaltung einer deutschen noch einer ausländischen Bank wahrgenommen werden.

Eine Ausnahme bilden nur die Fremdwährungsdarlehen, die auch zur Auslandsfinanzierung eingesetzt werden können. Erwerb und Finanzierung der ausländischen Immobilie ist daher auch möglich durch Inanspruchnahme eines zumeist zinsgünstigen Fremdwährungsdarlehens – etwa in Schweizer Franken. Der Kreditnehmer trägt für diesen Vorteil jedoch die typischen Risiken des Fremdwährungsdarlehens.

Fazit zur Auslandsfinanzierung

Der Wunsch nach dem Feriendomizil im Ausland ist weit verbreitet – allerdings ist der Weg dorthin nicht ganz gefahrlos. Die Auslandsfinanzierung ist nicht nur deutlich kostspieliger als ein heimischer Immobilienerwerb, sondern sie ist auch mit nicht zu unterschätzenden Risiken für den Kaufinteressenten verbunden.

Wenngleich die Anpassungsprozesse in der EU auch eine Rechtsangleichung gebracht haben, so gilt dennoch beim Immobilienerwerb im Ausland jeweils nationales Recht, das wesentliche Abweichungen zum deutschen Rechtssystem zeigen kann. Das gilt für das Vertragsrecht und das Grundstücks- und Bodenrecht in gleicher Weise. Eine solide Auslandsfinanzierung steht und fällt deshalb mit einer erschöpfenden Auswertung aller Informationen über die Eigenarten und Besonderheiten der jeweiligen Rechtsordnung. Wird dies versäumt, läuft der Interessent unkalkulierbare Risiken.

Gleiches gilt für den Finanzierungspartner. Soweit möglich, sollte einer deutschen Bank bei der Auslandsfinanzierung der Vorzug gegeben werden. Wird die Finanzierung über eine Bank im Ausland abgewickelt, gelangt das dortige Recht zur Anwendung. Das kann in vielen Fällen nicht nur zu einer tatsächlichen Minderung der Rechtsposition des Kreditnehmers führen. Mit der Vereinbarung ausländischen Rechts können immer auch Einschränkungen und Probleme bei der Wahrnehmung von Rechten verbunden sein, die sich aus der räumlichen Entfernung ergeben. Tauchen beispielsweise Schwierigkeiten bei der Kreditvertragsdurchführung auf, ist der deutsche Kreditnehmer schlimmstenfalls gezwungen, seinen Vertragspartner im Ausland aufzusuchen und sich um eine Klärung vor Ort zu bemühen.

Wer die hohen Kosten einer Auslandsfinanzierung nicht scheut, sollte sein Vorhaben deshalb nur nach optimaler Vorbereitung umsetzen. Hierzu zählt insbesondere die Beschaffung von lückenlosen Informationen zu den rechtlichen Rahmenbedingungen im Zielland. Nicht minder wichtig ist die Beseitigung möglicher Verständigungsprobleme. Im besten Fall beherrscht der Kaufinteressent die Landessprache. Ansonsten ist ein vertrauenswürdiger und professioneller Dolmetscher unerlässlich.

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