Bauzinsen

Zinsen bei der Baufinanzierung

Nach jüngsten Mitteilungen des deutschen Bankenverbandes sind Bauzinsen in Deutschland auf ein historisches Tief gefallen. Nach Angaben des Verbandes zahlen Bauherrn derzeit für ein Hypothekendarlehen mit zehnjähriger Zinsbindung durchschnittlich 1,5%, während  der entsprechende Zinssatz noch vor zehn Jahren bei circa 6,5 % lag. Vor dem Hintergrund dieses Zinstiefs erscheint eine Baufinanzierung daher so günstig wie noch nie.

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Welche Besonderheiten sind bei Abschluss eines Darlehensvertrages und während seiner Vertragslaufzeit im Einzelnen im Hinblick auf Bauzinsen zu beachten?

Sollzins und Effektivzins

Auch bei Bauzinsen ist zwischen dem Sollzins und dem Effektivzins zu unterscheiden. Dabei weist der Effektivzins sämtliche in den Kreditvertragszins eingehende Kreditkosten aus, die nach der Preisangabenverordnung (PAngV) konkret bezeichnet werden müssen. Das sind

  • Sollzins
  • Kreditbearbeitungskosten
  • gegebenenfalls vereinbarte Zinsvorauszahlung (Disagio)
  • Tilgungssatz
  • Tilgungshöhe

Aus diesen Zins bestimmenden Faktoren können die realen Gesamtkosten des Kredits im Jahr ermittelt werden.

Der Sollzins dagegen gibt nur Aufschluss über die nach der kreditvertraglichen Vereinbarung geschlossene Höhe des Bauzinses – wobei es sich um einen Festzins oder um einen variablen Zinssatz handeln kann. Dem Sollzins als bloßem Vertragszins kann deshalb nicht entnommen werden, wie hoch unter weiterer Berücksichtigung der oben aufgeführten übrigen Kosten die tatsächlich anfallenden Jahresvertragskosten zu beziffern sind.

Höhe der Bauzinsen und ihre Einflussfaktoren

Die genaue Höhe der im Darlehensvertrag vereinbarten Bauzinsen ist von unterschiedlichen Einflussgrößen abhängig. Allgemein gültige Bauzinssätze gibt es daher nicht. Ihre Höhe folgt vielmehr stets aus einer Reihe von vertragstypischen und für die Zinsfestlegung maßgeblichen Bestimmungsfaktoren.

Eigenkapitalanteil und Vertragslaufzeit

Ob Festzinsabrede oder flexibler Vertragszins – die Höhe der Bauzinsen richtet sich zunächst nach dem vom Kreditnehmer in die Immobilienfinanzierung eingebrachten Eigenkapitalanteil und der gewählten Vertragslaufzeit. Dabei fallen die Bauzinsen im Ergebnis umso höher aus, je höher die Eigenkapitalquote und je kürzer die Vertragslaufzeit ist. Im ersten Fall wird der geringere Fremdkapitalbedarf, im zweiten Falle der kürzere Tilgungszeitraum und damit ein geringeres Kreditausfallrisiko auf Seiten des Darlehensgebers in Form ermäßigter Bauzinsen honoriert.

Bonität und Sicherheiten

Einfluss auf die Höhe der Bauzinsen haben regelmäßig auch die wirtschaftlichen Verhältnisse des Kreditnehmers (Bonität). Das gilt sowohl für die persönliche Einkommenssituation als auch für das Vorhandensein von Vermögenswerten und die Stellung entsprechender Sicherheiten für den Immobilienkredit.

Je nach Höhe und Laufzeit des Darlehens wird deshalb der Nachweis eines schon seit längerem bestehenden und unbefristeten Arbeitsvertrages und eine saubere Schufa verlangt. Daneben müssen Darlehensnehmer zur Kreditsicherung Sicherungsrechte an ihrem Grundstück stellen oder gleichwertige Vermögenswerte einsetzten. Wo diese Anforderungen vom Kreditnehmer nicht gänzlich erfüllt werden, wird das höhere Risiko für den Kreditgeber sich in der Regel in höheren Bauzinsen niederschlagen.

Art der finanzierten Immobilie

Auch die vorgesehene Nutzung und die Art der zu finanzierenden Immobilie können sich auf die Bauzinsen auswirken. Handelt es ich um ein Objekt, das wohnwirtschaftlicher Nutzung dienen soll und damit zulagenberechtigt für staatliche Förderung ist, kann auch das zu einem niedrigeren Zinssatz führen.

Zudem können Umstände, die Einfluss auf die Werthaltigkeit der Immobilie haben, von Bedeutung sein. So sind beispielsweise Lage und Umgebung, vor allem aber die Erschließung des Gebiets, in dem das Grundstück sich befindet, nicht unwichtig. Ist die baurechtliche Erschließung eines Areals behördlich noch nicht abschließend geklärt, kann dieses Vertragsrisiko zu höheren Bauzinsen führen.

Kreditvertragliche Einflussfaktoren

Die zwischen Bank und Kreditnehmer vereinbarten Vertragskonditionen können ebenfalls die Bauzinsen beeinflussen. Haben sich die Vertragsparteien darauf verständigt, die Möglichkeit von Sondertilgungen auszuschließen, wird das von Banken zumeist mit niedrigeren Bauzinsen belohnt. Darüber hinaus kann sich der vertragliche Tilgungssatz auf die Bauzinsen auswirken: Je höher die vereinbarte monatliche Tilgung des Kreditnehmers, umso geringer der Bauzins.

Festzins und flexibler Zins

Die Gewährung eines Immobilienkredits kann unter Vereinbarung eines Festzinses oder eines veränderlichen Zinses erfolgen. In der Kreditpraxis herrscht der Festzins vor, denn er macht es möglich, dass der Darlehensnehmer sich für die Dauer der vertraglichen Zinsbindungsfrist günstige Bauzinsen für seinen Immobilienkredit erhält. Üblicherweise werden solche Kredite unter Festzinsvereinbarung für die Dauer von 10 oder 15 Jahren geschlossen.

Während dieses Zeitraums ist der Bauzins festgeschrieben und nicht veränderlich. Es besteht deshalb nicht die Möglichkeit, den Festzins an die Markbedingungen anzupassen, wenn diese sich in der Zinsbindungszeit ändern und unter das Festzinsniveau sinken sollten. Ein Vertrag mit Festzinsabrede sollte daher nur abgeschlossen werden, wenn die Bauzinsen zur Zeit des Vertragsschlusses sehr niedrig liegen, aber davon auszugehen ist, dass sie in absehbarer Zeit wieder anziehen werden. Dann kann es für den Kreditnehmer vorteilhaft sein, die günstigen Bauzinsen dauerhaft seinem Vertrag als Festzins zugrunde zu legen.

Der flexible Bauszins hingegen lässt Raum für die Anpassung der Kreditzinsen an die veränderte Marktlage. Ist also bei Vertragsschuss absehbar, dass das allgemeine Zinsniveau in der nächsten Zeit nachgeben könnte, werden Kreditnehmer veränderliche Zinsvereinbarungen vorziehen. Fallen die Marktzinsen, fallen in der Folge ebenfalls die Bauzinsen. Bei Verträgen mit entsprechenden Zinsgleitklauseln kann dann eine Zinsangleichung vorgenommen werden.

Bauzinsen und Marktbedingungen

Wie alle übrigen Zinsen unterliegt die Entwicklung der Bauzinsen der allgemeinen Geld- und Währungspolitik der Europäischen Zentralbank. Erhöht diese den Leitzins, führt dies stets zu einem entsprechenden Zinsanstieg im gesamten EU-Raum. Dieser Kopplungsautomatismus wirkt auch in die andere Richtung, so dass die Zinsen – wie seit einiger Zeit – fallen, wenn die Zentralbank den Leitzins senkt.

Die durch die Finanzkrise bedingte Zinssenkungspolitik hat eine schrittweise Rückführung des Leitzinses und damit auch eine zunehmende Verbilligung von Baugeld gebracht. Infolge der anhaltenden wirtschaftlichen Sorgen wird die Europäische Zentralbank voraussichtlich an ihrer Niedrigzinspolitik festhalten, um dem Markt durch preiswertes Kapital weitere Impulse zu Investition und damit neuem Wachstum zu geben. Eigenheiminteressierte können deshalb auch weiterhin mit überaus günstigen Bauzinsen rechnen.

Erklärtes Ziel der Zentralbank ist es, die Gefahr einer weiteren Rezession auszuschließen. Ihre typische Folge ist eine sehr zurückhaltende Vergabe von Krediten, die wegen der gesteigerten Ausfallrisiken nur noch gegen höhere Zinsen gewährt werden. Wie die gefallenen Bauzinsen zeigen, hat die Zinspolitik der Zentralbank bei den Bauzinsen bereits für eine Wende gesorgt.

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