Eigenkapital bei der Baufinanzierung

Vermögen und Eigenleistung

Grundsätzlich verschafft eine gute Eigenkapitalausstattung eine günstige Ausgangsposition für die Baufinanzierung, denn sie vermindert die Gesamtkostenbelastung. Dabei gilt, dass die erzielbaren Entlastungseffekte umso größer sind, je höher die Eigenkapitalquote.

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Eigenkapitalquellen

Als einsetzbares Eigenkapital kommen zunächst sämtliche geldlichen Mittel in Betracht, die der Bauherr in der einen oder anderen Form verfügbar hält.

Das kann im Einzelnen sein

  • Bargeld
  • Girokonten
  • Sparbücher und Sparbriefe
  • Tagesgeldkonten
  • Festgeldkonten
  • Zinspapiere
  • Aktien
  • Zertifikate
  • Fonds
  • Anteile an Investmentfonds
  • Bausparguthaben (soweit Zuteilungsreife vorliegt)

Einschränkungen in der Dispositionsfreiheit können sich aber ergeben, wenn die Anlageform eine kurzfristige Bereitstellung des Geldes nicht zulässt. So ist bei Festgeld und Sparbriefen eine vertragliche Laufzeit vereinbart, vor deren Ablauf die Auszahlung angelegten Kapitals nur bei Vorliegen außergewöhnlicher Umstände vorgesehen ist. Schon in der Planungsphase der Immobilienfinanzierung sollten solche Umstände bedacht werden.

Neben geldlichen Mitteln sind zur Eigenkapitalausstattung zudem zusätzliche Eigenmittel zu rechnen, auf die der Bauherr im Rahmen der Finanzierung zurückgreifen kann. Dabei handelt es sich vor allem jeweils um

  • das Grundstück selbst, soweit bereits Eigentum erworben wurde
  • angeschaffte Baumaterialien
  • bereits vergütete Dienstleistungen (Statiker, Architekt, Baudurchführung)
  • Verwandten- und Arbeitgeberdarlehen (zinsfreie Darlehen)
  • öffentliche Fördermittel

Schließlich werden bei der Baufinanzierung auch Eigenleistungen des Bauherrn bei Vorliegen bestimmter Voraussetzungen von Kreditgebern als Teil des Eigenkapitals akzeptiert. Darunter fallen sämtliche Arbeitsleistungen, die der Bauherr selbst oder unter Mithilfe von Verwandten oder Bekannten erbringt. Die Berücksichtigung von Eigenleistungen durch die Kreditinstitute setzt voraus, dass ein schlüssiger Plan vorgelegt wird, aus dem sich detailliert ergeben muss, wie die Einsparungen im Einzelnen durch Eigenleistung erzielt werden sollen.

Eigenleistungen bei der Planung der Baufinanzierung

Die in die Eigenkapitalausstattung einzubringenden Eigenleistungen sollten schon im Vorfeld genau bestimmt und spezifiziert werden. Das ist notwendig, um ihren Anteil am Eigenkapital im Rahmen der Restfinanzierung für die Kreditinstitute nachvollziehbar zu machen.

Üblich für die zusammenfassende Bezeichnung der Eigenleistung bei der Baufinanzierung ist auch der Ausdruck „Muskelhypthek“. Das Schlagwort deutet an, dass die Eigenleistungen vor allem in der Erbringung körperlicher Arbeiten bestehen. Um die Eigenleistungen überzeugend als Eigenkapitalanteil bei den Kreditverhandlungen mit der Bank darstellen zu können, sollten sie in ein Bauplanungskonzept eingearbeitet werden. Dazu muss der Bauherr zunächst wissen, welche Gesamtbaukosten voraussichtlich entstehen und welche Arbeiten im Einzelnen bei der Bauausführung anfallen werden.

Auf Grundlage dieser Prognose ist in etwa abschätzbar, welche Arbeiten als Eigenleistung in Betracht kommen. Diese Einschätzung ist allerdings nur möglich, wenn außerdem die für die Erbringung der Eigenleistungen maßgeblichen Faktoren und Bedingungen feststehen. Daher müssen einer realistischen Prognose der Eigenleistungen immer folgende Ausgangskriterien zugrunde liegen

  • Anzahl der Bauhelfer und ihre zeitliche Verfügbarkeit
  • bauhandwerkliche Fertigkeiten der an den Eigenleistungen Beteiligten
  • Verfügbarkeit von Material, Werkzeug und Baumaschinen

Hat sich der Bauherr über sämtliche klärungsbedürftigen Punkte Klarheit verschafft, lassen sich die vorgesehenen Eigenleistungen in dem Bauplanungskonzept den einzelnen Bauphasen und deren jeweiligen Arbeitsschritten zuordnen.

Eigenkapitalanteil an der Baufinanzierung (Eigenkapitalquote)

Die Höhe des in die Baufinanzierung einzubringenden Eigenkapitals ist immer abhängig von den besonderen Umständen des Einzelfalls. Verallgemeinerungsfähige Richtwerte lassen sich daher nur unter Vorbehalt angeben und sollten stets vor dem Hintergrund der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit und Möglichkeiten betrachtet werden.

Die Eigenkapitalquote sollte regelmäßig so gewählt werden, dass sich der Bauherr nicht völlig seiner finanziellen Bewegungsfreiheit begibt. Investiert er sämtliches Eigenkapital, droht ihm wirtschaftliche Bedrängnis, wenn er in unvorhersehbaren Situationen Geldmittel benötigt, um beispielsweise eine dringende Anschaffung finanzieren zu können. Sind die gesamten Mittel in der Baufinanzierung gebunden, bleibt dann oft nur die Möglichkeit einer Kreditaufnahme.

Je nach individuellen Einkommensverhältnissen und Lebensbedingungen sollte grundsätzlich Eigenkapital in einer Höhe verfügbar bleiben, dass zumindest die allgemeine Lebenshaltung hiervon ohne Schwierigkeiten bestritten werden kann. Für außergewöhnliche Notfälle sollte zudem eine entsprechende finanzielle Rücklage gebildet werden.

Vor diesem Hintergrund und unter Berücksichtigung der je unterschiedlichen Bedingungen im Einzelfall sollte der Eigenkapitalanteil bei der Baufinanzierung etwa im Bereich zwischen 15% und 40% liegen.

Bedeutung des Eigenkapitals bei der Baufinanzierung

Der Eigenkapitalanteil kann die gesamte Baufinanzierung erheblich beeinflussen, denn je höher er ausfällt, desto vorteilhafter werden die dem Bauherrn eingeräumten Konditionen sein. Das gilt insbesondere für den Bauzins, der sich mit abnehmender Darlehenssumme anteilig ermäßigt.

Neben einer geringeren Zinsbelastung profitiert der Bauherr bei einer entsprechend hohen Eigenkapitalquote zudem von einer Entlastung bei der Kredittilgung. Denn die Rückführung des Immobiliendarlehens kann in geringeren Ratenzahlungen erfolgen, wenn der Kreditbetrag weniger hoch ist. Daraus folgt zugleich als weiterer Vorteil eine Risikominimierung bei der Kredittilgung, denn je höher die Tilgungsbelastung, umso größer die Überschuldungsgefahr für den Kreditnehmer. Eine hohe Eigenkapitalquote bietet deshalb Schutz gegen drohenden Kreditausfall.

Der Eigenkapitalanteil hat somit maßgeblichen Einfluss auf folgende Kreditfaktoren

  • Höhe der Bauzinsen
  • Höhe der Tilgungsleistungen
  • Dauer des Tilgungszeitraumes
  • Tilgungssicherheit (Begrenzung des Überschuldungsrisikos)

Sicherheiten als Eigenkapital

Bei der Baufinanzierung ohne Eigenkapital (Vollfinanzierung) verlangen Kreditinstitute in der Regel die Stellung von Sicherheiten. Sie stehen dem Kreditgeber als Zugriffsmasse zur Verfügung, wenn das Immobiliendarlehen ausfallen sollte. Diese Sicherheiten zählen aber nicht zu den Eigenmitteln, die bei der Baufinanzierung mit Eigenkapital eingesetzt werden können. Als solche gelten vielmehr nur diejenigen finanziellen Mittel, die außerhalb eines Kredits von dem Bauherrn selbst aufgebracht werden können. Als typische Instrumente der Kreditsicherung können Sicherheiten daher nicht zum Eigenkapital gerechnet werden.

Eigenkapitalerhöhung durch staatliche Förderung

Eingang in das Eigenkapital finden auch staatliche Zuschüsse für die Baufinanzierung. Sie werden wirksam über einen abgeschlossenen Bausparvertrag. Erlangt dieser nach Abschluss der Ansparphase Zuteilungsreife, wird das Eigenkapital in Form des Bausparguthabens um sämtliche staatlichen Förderungsleistungen erhöht, die während dieses Zeitraumes auf die Sparsumme erbracht worden sind.

Im Einzelnen können dies sein

  • Wohnungsbauprämien
  • Vermögenswirksame Leistungen
  • Riester-Förderung („Wohn-Riester“)

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