Forward-Darlehen

Vorausdarlehen Baufinanzierung

Neben Prolongation (Kreditverlängerung) und Umschuldung kann die erforderliche Anschlussfinanzierung zudem über den Abschluss eines Forward-Darlehens erfolgen. Das Forward-Darlehen ermöglicht es, vor Ablauf der Zinsbindung die aktuellen Konditionen für die nächste Finanzierungsphase im Voraus festzulegen und damit das Risiko steigender Zinsen zu umgehen.

Es handelt sich bei diesem Baudarlehen also um einen Neukredit, dessen Höhe der Restschuld des noch laufenden Erstdarlehensvertrages bei dessen Ende entspricht. Das Forward-Darlehen wird folglich erst mit dem Auslaufen des Erstkredits ausbezahlt, und seine Tilgung erfolgt sodann zu den gleichen Zinskonditionen.

Zinsaufschlag bei Forward-Darlehen

Das Forward-Darlehen kann zwölf bis 60 Monate vor Ablauf der Zinsbindung abgeschlossen werden. Den Vorteil von langfristig günstigen Tilgungskonditionen über den Abschluss eines Forward-Darlehens muss der Kreditnehmer allerdings in der Regel mit einem Zinsaufschlag erkaufen (ungefähr 0.01 bis 0,03%), den die Kreditinstitute für die vertragliche Garantie des Zinssatzes in Rechnung stellen. Der Aufschlag wird im Übrigen für den gesamten Zeitraum berechnet, den der Kreditnehmer den Vertrag im Voraus abgeschlossen hat.

Hat ein Kreditnehmer beispielsweise ein Forward-Darlehen vier Jahre vor dem Auslaufen der Zinsbindungsfrist zu einem Festzins von 5% abgeschlossen, addieren sich zu dem Festzins die in den vier Jahren Vorlaufzeit angefallenen Zinsaufschläge später hinzu. Liegt der Aufschlag etwa bei 0,01%, ergibt sich über einen Vorlaufzeitraum von vier Jahren ein Zinsaufschlag von 0,48%.

Unter Berücksichtigung dieser Zinsmehrbelastung beträgt der bei Vertragsabschluss zugrunde gelegte Festzins von 5% für die Anschlussfinanzierung somit bei Aufnahme der Auszahlung real 5,48%.

Damit liegt bei entsprechend langen Vorlaufzeiten der tatsächliche Zinssatz regelmäßig über den aktuellen Konditionen des noch laufenden Erstkreditvertrages. Mittlerweile gibt es aber auch Anbieter unter den Immobilienfinanzieren die auf Zinsaufschläge ganz verzichten.

Verluste mit dem Forward-Darlehen bei fallenden Zinsen

Dem Gewinn an Planungssicherheit und dem Risikoausschluss steigender Zinsen stehen aber neben dem Zinsaufschlag noch weitere Nachteile gegenüber, die dem Kreditnehmer drohen: Sinken die Zinsen entgegen den Erwartungen des Kreditnehmers, erleidet er immer Verluste, denn die Inanspruchnahme der gefallenen Zinsen ist ihm nach Abschluss des Vertrages nicht mehr möglich. Vielmehr ist der Kreditnehmer verpflichtet, das Forward-Darlehen später zu den vereinbarten Bedingungen auch abzunehmen, so dass er von besseren Marktkonditionen zum Zeitpunkt der Auszahlung des Kredits nicht mehr profitieren kann. Der Abschluss eines Forward-Darlehens ist deshalb wirtschaftlich nur dann sinnvoll, wenn er zu Zeiten historisch niedriger Zinsen erfolgt und diese für die Anschlussfinanzierung festgeschrieben werden.

Geben dagegen wider Erwarten die Zinsen nach, verbilligen sich auch Kredite. Unter diesen Bedingungen wäre nach Auslaufen des Kreditvertrages oder der Zinsbindungsfrist in jedem Fall für den Kreditnehmer eine Prolongation oder Umschuldung vorteilhafter, die die neuen und günstigeren Zinskonditionen berücksichtigen könnte. Der an sein Forward-Darlehen gebundene Kreditnehmer kann aus dem veränderten Zinsumfeld keinerlei Nutzen ziehen, es sei denn, er entschließt sich zur Kündigung des Kreditvertrages. Dann ist er aber zur Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung verpflichtet, die die Kündigung wiederum unwirtschaftlich machen würde.

Worauf ist beim Abschluss eines Forward Darlehens zu achten?

Entscheidet sich der Kreditnehmer dennoch in ausgesprochenen Niedrigzinsphasen für den Abschluss eines Forward-Darlehens im Rahmen einer Anschlussfinanzierung, sollte unbedingt zweierlei beachtet werden:

  • Vertragsschluss nach Möglichkeit nur kurz vor Auslaufen der Zinsbindung, um auf die Entwicklung der Marktzinsen noch reagieren zu können und hohe Zinsaufschläge zu vermeiden
  • Sichtung und Vergleich der unterschiedlichen Angebote, die teilweise ganz erhebliche Abweichungen in den vertraglichen Konditionen aufweisen

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