Fremdwährungskredit

Baufinanzierung mit Fremdwährungsdarlehen

Interhyp Beratung
Bei dieser besonderen Form der Baufinanzierung nehmen Kreditnehmer Immobiliendarlehen in fremder Währung auf und zahlen dieses nach Vertragsablauf auch wieder in der fremden Währung zurück. Die Auszahlung der Kreditsumme erfolgt dabei in Euro. Da es sich zumeist um so genannte endfällige Immobilienkredite handelt, muss der Darlehensnehmer während der Vertragslaufzeit lediglich Zinszahlungen erbringen, die in der jeweiligen Fremdwährung in Rechnung gestellt werden.

Die Kredittilgung wird sichergestellt, indem der Kreditnehmer während der Vertragslaufzeit kontinuierliche Einzahlungen in ein Ansparvermögen vornimmt.

Bei diesem Ansparvermögen kann es sich insbesondere handeln um

Mit Tilgungsfälligkeit wird der Darlehensbetrag in einer Summe aus dem Kapitalvermögen zurückbezahlt (weshalb dieses Kapitalvermögen auch als Tilgungsträger bezeichnet wird).

Das Fremdwährungsdarlehen bietet Darlehensnehmern die Möglichkeit, Zinsunterschiede für die Baufinanzierung zu nutzen, die sich aus günstigeren Marktzinssätzen in anderen Ländern ergeben. Das Fremdwährungsdarlehen wird zu den Kreditkonditionen ausgereicht, die in dem jeweiligen Herkunftsland gelten.

Liegt das dortige Zinsniveau unter dem hiesigen, verbilligt dies die Baufinanzierung entsprechend. Ein zusätzlicher Vorteil des Fremdwährungsdarlehens kann aus dem Wechselkursverhältnis folgen. Dabei ist das Fremdwährungsdarlehen für den Kreditnehmer umso günstiger, je stärker der Euro im Verhältnis zu der Darlehenswährung notiert:

Ein starker Euro verbilligt das Fremdwährungsdarlehen, während ein im Verhältnis zur Fremdwährung nachgebender Euro zu einer höheren wirtschaftlichen Endbelastung führt.

Grundsätzlich gilt deshalb, dass Fremdwährungsdarlehen wirtschaftlich immer nur dann Sinn machen, wenn

  • das Zinsniveau in dem Fremdwährungsland unter dem hiesigen Zinsniveau liegt
  • der Euro im Verhältnis zur Fremdwährung zumindest stabil ist

Fremdwährungsdarlehen werden auf dem Baufinanzierungsmarkt in zwei Formen angeboten, und zwar jeweils als

  • Annuitätendarlehen
  • endfälliges Darlehen

Bei dem klassischen Annuitätendarlehen erfolgt unter Vereinbarung eines Festzinssatzes die Darlehensrückführung durch Zahlung monatlicher oder vierteljährlicher Raten, die aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil bestehen. Das Annuitätendarlehen ist im Bereich der Vergabe von Fremdwährungskrediten allerdings weitgehend durch das endfällige Darlehen verdrängt, dessen Funktionsweise vorstehend erläutert ist.

Bevorzugte Währungen

Fremdwährungsdarlehen werden hauptsächlich in drei Währungen offeriert

  • Schweizer Franken (CHF)
  • US-Dollar (USD)
  • Japanischer Yen (JPY)

Der Markt für Fremdwährungskredite wird dabei deutlich von Darlehen in Schweizer Franken dominiert. Die besondere Attraktivität des Schweizer Franken ist Folge der überaus geringen Schwankungsanfälligkeit dieser Währung im Verhältnis zum Euro. Demgegenüber zeigte der Yen in der jüngeren Vergangenheit eine sehr viel höher Schwankungsanfälligkeit gegenüber dem Euro, während der US-Dollar einen Mittelplatz einnimmt.

Je größer aber die Schwankungsbreite der Währung, umso größer das Risiko, dass sich diese Schwankungsbreite auch zuungunsten des Kreditnehmers auswirken kann mit der Folge einer Kreditverteuerung.

Vorteile eines Fremdwährungsdarlehens

Zinsvorteil

Für die Aufnahme eines Fremdwährungskredits können einmal die günstigeren Bedingungen auf dem Kapitalmarkt des Fremdwährungslandes sprechen, wenn der dortige Leitzinssatz unter dem Leitzinssatz im Euroraum liegt.

Der Leitzinssatz wird von den Notenbanken einheitlich für das Währungsgebiet festgelegt. Im Euroraum bestimmt die Europäische Zentralbank (EZB) den Zinssatz. Demgegenüber wird in den Fremdwährungsländern der Zinssatz von den nationalen Notenbanken beschlossen.

Daher können die Kosten der Kapitalbeschaffung in Form von Zinszahlung voneinander abweichen, denn die Zinssätze, zu denen Kredite vergeben werden, richten sich regelmäßig nach den maßgeblichen Leitzinsen in dem betreffenden Währungsraum.

Sämtliche Kreditvergaben sind deshalb im Euroraum am Leitzins der EZB ausgerichtet, während beispielshalber in Japan der maßgebliche Bezugswert für Zinsen an den Leitzins der  japanischen Notenbank gebunden ist. Liegt der japanische Leitzins unter dem Leitzins der EZB, würde der Kreditnehmer von dieser Zinsdifferenz bei Aufnahme eines japanischen Fremdwährungsdarlehens profitieren.

So liegen die Zinsen für Immobilienkredite in der Schweiz oder in Japan in einer Spannbreite zwischen 1,5 und 2,5%. Demgegenüber liegt der Zinssatz für Immobiliendarlehen in Deutschland derzeit zwischen 4,5 und 5%.

Wechselkurs

Ein weiterer Vorteil kann sich bei Fremdwährungsdarlehen aus dem Wechselkursverhältnis ergeben. Dieser Vorteil kann dann eintreten, wenn sich im Verlaufe der Vertragslaufzeit der Kurs des Euro im Verhältnis zu der Fremdwährung positiv entwickelt. Die Darlehensschuld kann sich unter dieser Voraussetzung in dem Maße real ermäßigen, wie die Fremdwährung im Verhältnis zum Euro an Wert verliert.

Der erzielbare Währungsgewinn ist daher umso größer, je schwankungsanfälliger die Fremdwährung und je größer die dadurch bedingten Ausschläge nach unten. Da der Kredit nach Ablauf der Vertragszeit in der Fremdwährung zurückgezahlt  wird, verringert sich die Rückzahlungssumme entsprechend, wenn sich zwischen Auszahlung und Rückzahlung der Devisenkurs zugunsten des Euro verändert hat.

Nachteile eines Fremdwährungsdarlehens

Währungsrisiko

Der soeben erwähnte Vorteil eines günstigen Wechselkursverhältnisses kann aber auch in das Gegenteil umschlagen, wenn der Euro wider Erwarten an Wert gegenüber der Fremdwährung verliert. Unter solchen Umständen würde der Kreditnehmer einen Währungsverlust erleiden, der zu einer entsprechenden Verteuerung des Fremdwährungsdarlehens führen würde.

Erhält der Darlehensnehmer beispielsweise einen Fremdwährungskredit in Schweizer Franken über 100.000 Euro bei zum Zeitpunkt der Auszahlung ausgeglichenem Wechselkursverhältnis von

  • 1,50 Schweizer Franken für 1 Euro

und fällt der Kurs des Euro bis zum Vertragslaufzeitende gegenüber dem Schweizer Franken auf

  • 1,40 Schweizer Franken für 1 Euro

muss der Kreditnehmer bei Rückzahlung den anteiligen Währungsverlust tragen. Betrug die Fremdwährungskreditsumme bei Auszahlung also

  • 150.000 Schweizer Franken

müsste bei gleich bleibendem Wechselkursverhältnis bei Darlehensrückzahlung auch nur der ursprüngliche Kreditbetrag über 100.000 Euro zurückgetauscht werden in Schweizer Franken.

Ist der Franken im Verhältnis zum Euro während der Vertragslaufzeit aber stärker geworden, muss der Kreditnehmer zum Rückzahlungszeitpunkt entsprechend mehr Euro aufbringen, um die Darlehenssumme tilgen zu können. Bei einem Wechselkursverhältnis von 1,40 Schweizer Franken für 1 Euro müsste der Fremdwährungsdarlehensnehmer nunmehr

  • 107.143 Euro

aufbringen, um den Kredit über 150.000 Schweizer Franken zurückzahlen zu können. Damit würde er im Ergebnis einen Währungsverlust von

  • 7.143 Euro

erleiden.

Jedem Fremdwährungsdarlehen liegt daher eine Spekulation auf eine günstige Entwicklung  (oder zumindest auf ein konstantes) Wechselkursverhältnisses während der Vertragslaufzeit zugrunde. Geht diese Rechnung nicht auf, realisiert sich für den Fremdwährungskreditnehmer das Währungsrisiko.

Tilgungsrisiko

Das Tilgungsrisiko bei Fremdwährungsdarlehen folgt unmittelbar aus dem Währungsrisiko: Bei den in der Regel endfälligen Fremdwährungskrediten sind auch die Tilgungsträger von dem Währungsrisiko betroffen, wenn es sich tatsächlich verwirklicht.

Als Folge des während der Vertragslaufzeit sich nachteilig verändernden Wechselkurverhältnisses kann es passieren, dass die in den Tilgungsträger eingezahlten Leistungen zum Fälligkeitszeitpunkt des Kredits nicht ausreichen, um den gesamten Darlehensbetrag in der Fremdwährung zurückzuführen.

Währungs- und Tilgungsrisiko bezeichnen letztlich ein und denselben Tatbestand. Dennoch macht die Unterscheidung Sinn, weil es neben dem vorherrschenden endfälligen Darlehen in Fremdwährung auch Fremdwährungskredite als klassische Annuitätendarlehen gibt, bei denen unter Vereinbarung eines festen Zinssatzes die Ratentilgung über die Vertragslaufzeit erfolgt. Bei dieser Kreditvariante trägt der Darlehensnehmer nur das Währungsrisiko, während beim endfälligen Fremdwährungskredit Währungs- und Tilgungsrisiko zusammenfallen.

Zinsrisiko

Auch der Zinsvorteil kann sich beim Fremdwährungsdarlehen in sein Gegenteil verkehren, da bei diesen Krediten üblicherweise nur sehr kurze Zinsbindungsfristen vereinbart werden. Sie  liegen in der Regel zwischen 1 und 12 Monaten. Nach Ablauf des festgelegten Zinsintervalls erfolgt eine Anpassung an die Marktbedingungen in dem Fremdwährungsland, so dass Kreditnehmer ein entsprechendes Zinsänderungsrisiko tragen. Dieses Risiko realisiert sich dann, wenn die Marktzinsen in dem Fremdwährungsland angehoben werden. In diesem Fall erhöhen sich die monatliche zu leistenden Zinszahlungen auf das Fremdwährungsdarlehen mit der Folge einer Kreditverteuerung.

Auch das Zinsrisiko unterstreicht den spekulativen Charakter des Fremdwährungsdarlehens, denn auch in dieser Hinsicht geht der Kreditnehmer eine Art Wette auf ein gleich bleibendes Zinsniveau ein. Behält er mit seiner Annahme Recht, kann er die geringeren Zinszahlungen auf seiner Habenseite verbuchen. Treffen seine Erwartungen dagegen nicht ein, und steigt der Kreditzins, macht er Verluste.

Nebenkosten und Gebühren

Negativ zu Buche schlagen bei Fremdwährungskrediten zudem die von vielen Anbietern in Rechnung gestellten Nebenkosten und Gebühren. So werden an Bearbeitungsgebühren etwa 1 bis 3% des Darlehensbetrages fällig.

Darüber hinaus werden verschiedentlich Kontoführungsgebühren erhoben. Daneben fallen zusätzliche Kosten für den Währungsumtausch an. Das gilt nicht nur für die Auszahlung und Fälligstellung des Fremdwährungskredits, sondern auch für die periodischen Zinszahlungen, die in die Fremdwährung einzutauschen sind.

Schließlich sind auch die indirekten Kreditkosten zu berücksichtigen, die für den Tilgungsträger entstehen. Für sämtliche dieser Finanzierungsformen (Lebensversicherung und Rentenversicherung, Bausparvertrag sowie fondsgebundene Finanzierung, wie ein Fondssparplan) fallen wiederum Abschlussgebühren und fortlaufende Verwaltungskosten oder Bestandsprovisionen an.

Unter Einbeziehung sämtlicher direkter und indirekter Kosten ergibt sich somit im Ergebnis für Fremdwährungskreditnehmer eine durchschnittliche Kostenbelastung von ungefähr 4% der Kreditsumme.

Bonitätsanforderungen

Die Vergabe eines Fremdwährungsdarlehens ist im Regelfall nur möglich bei Nachweis einer entsprechend guten Bonität durch den Antragsteller. Neben positiver Schufa werden zumeist hohe Anforderungen an die Einkommensverhältnisse gestellt. Der Antragsteller muss deshalb in der Regel ein Familieneinkommen von monatlich mindestens 2.000 Euro vorweisen können.

Sicherheiten

Regelmäßig verlangen die Anbieter von Fremdwährungsdarlehen neben sehr guter Bonität die Stellung von Sicherheiten für den Kredit. Üblicherweise erfolgt die Darlehenssicherung dabei über die Bestellung von Grundschulden. Die entstehenden Grundbuch- und Notarkosten fallen über die sonstigen Nebenkosten und Gebühren hinaus ebenfalls dem Kreditnehmer zur Last.

Vertragslaufzeit von Fremdwährungskrediten

Die Mehrheit der Anbieter von Fremdwährungsdarlehen offerieren Finanzierungen, die ganz auf die individuellen Vorstellungen und Bedürfnisse ihrer Kunden zugeschnitten sind. In der Regel entsprechen die zeitlichen Horizonte daher in etwa denen der herkömmlichen Baufinanzierung in Deutschland. Üblicherweise werden deshalb Kredite in Fremdwährung mit einer Laufzeit zwischen 10 und 40 Jahren angeboten.

Fremdwährungsdarlehen mit Währungsabsicherung

Fremdwährungskredite lassen sich gegen die für sie typischen Wechselkursrisiken absichern. Die Begrenzung des Währungsrisikos wird erreicht durch vertragliche Vereinbarung einer entsprechenden Währungsabsicherungsklausel. Treten Wechselkursschwankungen während der Vertragslaufzeit auf, werden die durch sie bedingten Währungsverluste ausgeglichen, so dass dem Kreditnehmer das Währungsrisiko abgenommen ist.

Finanziert wird die Währungsabsicherung über eine Aufstockung des Tilgungsträgers: Die für die Endtilgung vorgesehenen Ansparvermögensleistungen werden um entsprechende Anteile für die Währungsabsicherung erhöht. Die zusätzlichen Leistungen zur Währungsabsicherung  werden auch als Überbesparung des Tilgungsträgers bezeichnet.

Anbieter von Fremdwährungsdarlehen

Fremdwährungsdarlehen werden in Deutschland in erster Linie von ausländischen Banken angeboten. Das gilt insbesondere für Kreditinstitute aus der Schweiz und Österreich, denn in beiden Ländern haben sich Fremdwährungskredite seit langem am Baufinanzierungsmarkt etabliert. Interessenten aus Deutschland haben die Möglichkeit, über die Internetauftritte der Banken Kreditanfragen vorzunehmen.

Darüber hinaus betätigen sich auf dem deutschen Kapitalmarkt einige Finanzvermittler, die in Kooperation mit ausländischen Banken stehen und ihnen deutsche Kundschaft zuführen. Bei den Finanzvermittlern ist allerdings immer zu beachten, dass Ihre Dienste provisionspflichtig für Kreditnehmer sind. Hier empfiehlt sich deshalb vor Vertragsschluss ein genauer Blick in das Kleingedruckte. Die Vermittlungsprovisionen können sich nämlich auf bis zu 2% des Gesamtkreditbetrages belaufen.

Geltendes Recht – deutsches oder ausländisches?

Auf die mit Finanzvermittlungsdiensten abgeschlossenen Vereinbarungen findet regelmäßig deutsches Recht Anwendung. Das muss aber nicht auch für das Fremdwährungsdarlehen als solches gelten, denn kraft der Vertragsfreiheit besteht ohne weiteres die Möglichkeit, eine Rechtswahlvereinbarung im Fremdwährungskreditvertrag zu treffen, die die Anwendung des Rechts eines anderen Landes vorsieht. Das kann das Recht des Fremdwährungslandes selbst sein, das kann ebenso gut das Recht desjenigen Landes sein, in dem das Kreditinstitut seinen Sitz hat.

Kreditnehmer sollten hier größte Vorsicht walten lassen, denn die Geltung ausländischen Rechts kann mit unvorhersehbaren Problemen und Risiken verbunden sein. Kommt es etwa zu rechtlichen Auseinandersetzungen mit dem Kreditinstitut, so müssen diese an dem Ort ausgetragen werden, den die Gerichtsstandsvereinbarung im Vertrag vorsieht. Abgesehen von solchen tatsächlichen Hindernissen, läuft der Kreditnehmer Gefahr, dass seine Rechtposition bei Vertragsdurchführung von der ausländischen Rechtsordnung grundsätzlich weniger stark ist, als dies im deutschen Vertragsrecht der Fall ist. Kreditnehmer sollten aus diesen Gründen grundsätzlich auf der Geltung deutschen Rechts bei Vertragsschluss bestehen.

Beachtenswerte Punkte zum Fremdwährungskredit

Als Faustformel sollte immer gelten, dass ein Fremdwährungsdarlehen für denjenigen nicht in Betracht kommt, der sich auch kein herkömmliches Baudarlehen leisten kann. Denn über das übliche Kreditausfallrisiko hinaus trägt der Fremdwährungsdarlehensnehmer weitere Risiken, die nicht unerheblich sind und einen solchen Kredit zu einem Spekulationsgeschäft machen.

Ein Fremdwährungsdarlehen ist keine sichere Baufinanzierungsform, denn der Kreditnehmer muss immer damit rechnen, dass sich Zinsänderungs- oder Währungsrisiko realisieren und zu einer entsprechenden Verteuerung des Kredits führen, die beträchtlich ausfallen kann. Zudem hat sich bei ungünstiger Wechselkursentwicklung für den Kreditnehmer das Tilgungsrisiko verwirklicht. Er muss dann bei Endfälligkeit des Fremdwährungsdarlehens nachschießen, weil der Tilgungsträger nicht ausreicht, um die Verbindlichkeit zurückführen zu können. Das kann zu hohen zusätzlichen Belastungen führen.

Vor diesem Hintergrund sollte ein Fremdwährungskredit bei allen Gewinnaussichten, die mit ihm verbunden sein können, nur dann in Erwägung gezogen werden, wenn der Kreditnehmer

  • über ein gutes Einkommen und finanzielle Rücklagen verfügt, um mögliche Verluste auffangen zu können
  • das entsprechende Risikobewusstsein mitbringt
  • möglichst über Erfahrungen im spekulativen Anlagebereich verfügt

Insbesondere hinsichtlich des letztgenannten Punktes gilt, dass eine ständige Beobachtung des Devisenmarktes erforderlich ist, um bestimmte Entwicklungen einschätzen und entsprechende Maßnahmen treffen zu können. Das erfordert nicht nur ein bestimmtes Maß an Fachwissen – oder zumindest die Bereitschaft, sich dieses anzueignen -, sondern darüber hinaus auch einen dementsprechenden Aufwand an Zeit. Nur wenn der Darlehensnehmer diese Voraussetzungen erfüllt, sollte er sich auf die hohen Risiken eines Fremdwährungskredits auch einlassen.

Beispielberechnung zum Fremdwährungsdarlehen

Abschließend ein Beispielsfall, der die besonderen Risiken und Gewinnschancen aufzeigt, die einem Fremdwährungskredit gegenüber einem herkömmlichen Baufinanzierungsdarlehen in Euro innewohnen.

Fremdwährungskredit in Schweizer Franken (CHF)

Dabei soll ausgegangen werden von:

  • Kreditsumme über 100.000 Euro (in Schweizer Franken aufgenommen)
  • Wechselkurs (beispielhaft): 1,00 € = 1,55 CHF Aufnahme: 155.000 CHF
  • Kreditzins von 1,5%
  • Laufzeit des Darlehens: 10 Jahren
CHF/ 1€ monatliche Zinszahlung Tilgung bei Endfälligkeit Ertrag
€-Kurs bleibt 1,55 450,00 € 100.000 €  +/- 0,00 €
€-Kurs fällt 1,30 536,54 € 119.231 €  -19.213,00 €
€-Kurs steigt 1,80 387,50 € 86.111 €  +13.889,00 €

Herkömmliche Baufinanzierung

Nimmt der Kreditnehmer hingegen ein herkömmliches Immobiliendarlehen in Deutschland auf, stellt sich die Situation bei Zugrundelegung der gleichen Ausgangsvariabeln (100.000 Euro Kreditsumme und 10-jährige Laufzeit) wie folgt dar, wenn  in diesem Fall ein durchschnittlicher und fester Kreditzins von 5% unterstellt wird.

Beim klassischen Annuitätendarlehen wären dies:

  • monatliche Kreditrate (Zins- und Tilgung): 500,00€
  • Restschuld nach 10 Jahren: 87.060,00€

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