Grundschuld

zur Kreditsicherung

Wie die Hypothek ist die Grundschuld ein Grundpfandrecht, mit dem ein Grundstück zur Sicherung eines Kredits durch Eintragung in das Grundbuch belastet wird.

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Gemeinsamkeiten mit der Hypothek

Ausdrücklich erklärt das Gesetz die Vorschriften über die Hypothek auf die Grundschuld für entsprechend anwendbar (§ 1192 BGB). Allerdings gibt es eine praktisch überaus bedeutsame Ausnahme, die die Abhängigkeit der Hypothek von der zugrunde liegenden Forderung betrifft (dazu unter „Besonderheiten der Grundschuld“).

Die dargestellten Grundsätze insbesondere zu den Punkten

  • Bestellung und Eintragung in das Grundbuch
  • Haftung aus dem Grundpfandrecht
  • Kosten
  • Rang des Rechts im Grundbuch
  • Zinsen und Zinsmodelle

gelten deshalb in gleicher Weise für die Grundschuld (siehe: Hypothek ).

So ist auch bei der Grundschuld zwischen Brief- und Buchgrundschuld zu unterscheiden, und auch bei der Grundschuld ist entscheidend für ihre Werthaltigkeit der Rang im Grundbuch. Es ist wie bei der Hypothek weithin üblich, dass sich der Grundstückseigentümer im Rahmen der Bestellung der Grundschuld der sofortigen Zwangsvollstreckung unterwirft. Auch hinsichtlich der Kosten der Grundschuldbestellung gelten die gleichen Bestimmungen der Kostenordnung. Notar und Grundbuchamt erheben für beide Arten von Grundpfandrechten gleiche Gebühren.

Besonderheiten der Grundschuld – Unabhängigkeit von der Forderung

Die kennzeichnende Besonderheit der Grundschuld liegt in ihrer rechtlichen Unabhängigkeit von der Forderung, für die sie bestellt wird. Anders als die Hypothek, die strikt von Bestand und Umfang der zugrunde liegenden Forderung abhängt, hat die Forderung keinen Einfluss auf die rechtliche Existenz der Grundschuld. Die für die Hypothek gesetzlich angeordneten Einschränkungen (§ 1153 BGB) gelten für die Grundschuld nicht.

Das bedeutet insbesondere, dass die Grundschuld

  • als solche (also auch ohne Forderung) frei übertragen werden kann
  • Veränderungen der Forderung nicht auf die Grundschuld durchschlagen

Letzteres heißt vor allem, dass die Grundschuld als Sicherungsmittel in der Baufinanzierung gänzlich unabhängig ist vom jeweiligen Status der Kreditforderung. Anders als im Falle der Hypothek verringert sich folglich nicht die Höhe der Grundschuld mit auf die Verbindlichkeit erbrachten Tilgungszahlungen.

Höhe und Bestand der Grundschuld sind nicht gebunden an Höhe und Bestand der Forderung. Im Gegensatz zur Hypothek erlischt die Grundschuld daher auch nicht mit der vollständigen Kredittilgung. Während die Hypothek deshalb nach erfolgter Kredittilgung verbraucht ist, kann die Grundschuld ohne weiteres zur grundpfandrechtlichen Besicherung anderer bestehender oder neuer Forderungen eingesetzt werden.

Sicherungsabrede

Mit der Unabhängigkeit der Grundschuld von der Forderung gehen gewisse Risiken einher, die dem Sicherungsgeber (Grundstückseigentümer) dann drohen, wenn die Grundschuld von dem Sicherungsnehmer (Kreditgeber) abgetreten wird. Um sich gegen derartige Gefahren zu sichern, wird eine schuldrechtlich wirkende Sicherungsabrede zwischen den Vertragsparteien getroffen. Immobilienkredit und dafür als Sicherheit bestellte Grundschuld sind dann mittels dieser besonderen Zweckerklärung für die Grundschuld miteinander verbunden. Inhaltlich ist die Sicherungsabrede darauf gerichtet,

  • während der Kreditvertragslaufzeit keine abredewidrigen Verfügungen über die Grundschuld zu treffen
  • den Sicherungszweck zu bestimmen (Festlegung der Höhe der Verbindlichkeiten, für die die Grundschuld haften soll, wenn die Darlehensforderung nicht bedient wird)
  • nähere Regelung der Bedingungen der Rückgabe der Grundschuld (Rückgewähr der Grundschuld nach Tilgung des Kredits und Erteilung einer Löschungsbewilligung)

Die Sicherungsabrede begründet damit eine Art von Treuhandverhältnis, das den Kreditgeber in grundsätzlicher Weise verpflichtet, seine Rechte an der Grundschuld ausschließlich in dem durch die Abrede festgelegten Umfang auszuüben. Um die Beachtung und Einhaltung dieser Verpflichtungen durchzusetzen, kann die Sicherungsabrede etwa auch vorsehen, dass

  • eine über die Höhe der Grundschuldsumme hinausgehende Inanspruchnahme im Verwertungsfall unwirksam sein soll
  • der Kreditgeber bei absprachewidrigen Verfügungen schadensersatzpflichtig sein soll

Die durch Vereinbarung solcher Sicherungsabreden schuldrechtlich (im Verhältnis zwischen Grundstückseigentümer und Kreditgeber) gebundenen Grundschulden werden daher auch als Sicherungsgrundschulden bezeichnet. Die Sicherungsabrede kann formlos getroffen werden und bedarf nicht der notariellen Beurkundung. Gründe der Rechtssicherheit sprechen jedoch dafür, den Sicherungsvertrag stets schriftlich abzufassen.

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