Hypothek

Absicherung der Baufinanzierung

Die Hypothek ist ein zur Sicherung einer bestimmten Forderung bestelltes Grundpfandrecht (wie auch die Grundschuld ). Charakteristisch für die Hypothek ist ihre enge Verknüpfung mit der ihr zugrunde liegenden Forderung. Eine Hypothek kann grundsätzlich nur zur Entstehung gelangen, wenn sie für eine auf eine bestimmte Geldsumme lautende Forderung bestellt wird (§ 1113 BGB). Im Regelfall handelt es sich dabei um die grundpfandrechtliche Absicherung von Immobilienkrediten.

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Allerdings muss der Eigentümer des Grundstücks, an dem die Hypothek bestellt werden soll, nicht zugleich auch der Schuldner dieser Geldforderung sein. Es ist daher auch möglich, dass der Grundstückseigentümer die Hypothek für eine Fremdschuld bestellt.

Die strikte Anlehnung der Hypothek an die Forderung führt dazu, dass das Grundpfandrecht stets das rechtliche Schicksal der Forderung teilt. Das bedeutet, dass die Hypothek immer nur in der Höhe besteht, in der auch die Forderung besteht. Als Folge der rechtlichen Verbindung von Forderung und Hypothek können beide auch nur zusammen und nicht einzeln abgetreten werden (§ 1153 BGB). Bei der Immobilienfinanzierung über einen Kredit, der durch Stellung einer Hypothek als Sicherheit abgesichert wird (Hypothekendarlehen), führt die enge Kopplung von Forderung und Hypothek deshalb dazu, dass die Höhe der Hypothek in dem Maße abnimmt, wie die Tilgung der Forderung erfolgt. Bei vollständiger Kredittilgung erlischt die Hypothek.

Entstehung der Hypothek

Die Hypothek entsteht durch Einigung über ihre Bestellung und Eintragung in das Grundbuch bei dem zuständigen Amtsgericht. Möglich ist die Bestellung einer Hypothek als Buch- oder Briefhypothek. Die Buchhypothek gelangt mit der Einigung und Eintragung zur Wirksamkeit. Ist dagegen die Bestellung einer Briefhypothek vereinbart, ist dem Gläubiger zudem von dem Grundstückseigentümer ein Hypothekenbrief zu erteilen (§ 1116 BGB).

Der Vorteil der Brief- gegenüber der Buchhypothek liegt in der erhöhten Zirkulationsfähigkeit der Briefhypothek. Sie kann durch schriftliche Abtretungserklärung und Briefübergabe rasch und kostenfrei übertragen werden, während die Abtretung einer Buchhypothek kostenpflichtig  in das Grundbuch eingetragen werden muss.

Kosten der Hypothekenbestellung

Die Bestellung eines Grundpfandrechts bedarf ebenso der notariellen Beurkundung wie der Kaufvertrag über die Immobilie selbst. Beide Beurkundungsvorgänge erfolgen im Regelfall im Rahmen eines Termins beim Notar. Die anfallenden Notarkosten werden dabei nach der maßgeblichen Kostenordnung je nach Höhe von Kaufpreis und Hypothekenbetrag berechnet.

Notarkosten bei der Hypothek

Für die Beurkundung des Kaufvertrages sowie die Beurkundung der Hypothek fallen je nach Höhe des Kaufpreises/ Hypothekenbetrages folgende Beträge für den Notar an:

Kaufpreis/ Hypothek Beurkundung des Kaufvertrages Beurkundung der Hypothek
50.000 EUR 264,00 EUR 66,00 EUR
100.000 EUR 414,00 EUR 103,50 EUR
300.000 EUR 1.014,00 EUR 253,50 EUR
500.000 EUR 1.614,00 EUR 403,50 EUR

Gerichtskosten zur Eintragung der Hypothek in das Grundbuch

Neben den Notarkosten fallen zusätzlich Gerichtskosten für die Eintragung der Hypothek in das Grundbuch an:

Hypothek Gerichtskosten für den Grundbucheintrag
50.000 EUR 132,00 EUR
100.000 EUR 207,00 EUR
300.000 EUR 507,00 EUR
500.000 EUR 807,00 EUR

Zudem ist beim Immobilienkauf Grunderwerbssteuer in Höhe von 3,5 % des Kaufpreises zu entrichten, die in der Regel dem Käufer zur Last fallen. Di oben aufgeführten Kosten fallen ebenfalls bei der Eintragung einer Grundschuld ein (in gleicher Höhe wie bei der Hypothek).

Haftung aus der Hypothek

Da die Hypothek lediglich als Sicherungsmittel eingesetzt wird, kommt eine Haftung aus der Hypothek nur in Betracht, wenn die Zahlungspflicht aus der Geldforderung nicht erfüllt wird. Tritt ein solcher Forderungsausfall aber ein, so ist der Grundstückseigentümer verpflichtet, die Zwangsvollstreckung in sein Grundstück durch den Hypothekengläubiger zu dulden. Um dem Gläubiger den raschen Zugriff auf das Sicherungsrecht zu verschaffen, ist es üblich, dass sich der Grundstückseigentümer der sofortigen Zwangsvollstreckung unterwirft. In einem solchen Fall kann der Hypothekengläubiger unmittelbar aus der abgegebenen Unterwerfungserklärung gegen den Grundstückseigentümer vorgehen. Sie ist selbst Vollstreckungstitel und stellt somit den Gläubiger von der Notwendigkeit frei, sich im regulären Zwangsvollstreckungsverfahren erst noch einen Titel beschaffen zu müssen (§§ 794 Abs.1 Nr.5, 800 ZPO).

Rang der Hypothek

Der Rang der Hypothek gibt Aufschluss über ihre wirtschaftliche Werthaltigkeit, denn mit der sich aus dem Grundbuch ergebenden Rangordnung der dort eingetragenen Grundstücksrechte wird zugleich die Reihenfolge bestimmt, nach welcher im Verwertungsfalle eine Befriedigung der jeweiligen Ansprüche infrage kommt. Steht daher nach erfolgter Zwangsversteigerung des Grundstücks nur ein nicht sämtliche Forderungen deckender Erlös zur Verfügung, richtet sich dessen Verteilung nach dem eingenommenen Rang der jeweiligen Rechte.

Entscheidend für die Rangordnung ist dabei der Zeitpunkt der Eintragung der Rechte in das Grundbuch (§ 879 BGB). Dem Grundbuch kann deshalb entnommen werden, welche Rechte im Verwertungsfall vorrangig zu befriedigen sind. Wird die grundpfandrechtlich gesicherte Forderung getilgt, kann der Grundstückseigentümer die Freigabe des Rechts und die Erteilung einer entsprechenden Löschungsbewilligung durch den Gläubiger verlangen (§ 875 BGB). In diesem Fall erlischt das Recht, und die nachfolgenden Rechte rücken im Grundbuch im Range auf.

Das Gesetz erlaubt zudem eine Rangänderung durch vertragliche Vereinbarung § 880 BGB). Das ist aber nur möglich, wenn sämtliche von der Rangänderung betroffenen Rechteinhaber und der Grundstückseigentümer zustimmen und eine entsprechende Grundbucheintragung erfolgt.

Bedeutung des Ranges in der Baufinanzierung

Da die unterschiedlichen Ränge der im Grundbuch eingetragenen Rechte die Reihenfolge der im Verwertungsfall zum Zuge kommenden Gläubiger festlegen, sind Immobilienkreditgeber an möglichst höchstrangiger Absicherung interessiert. Je höher der Rang des eingetragenen Rechts ist, umso besser sind die Aussichten bei Zahlungsausfall die Restverbindlichkeiten zu realisieren.

Die obersten Ränge im Grundbuch sind daher besonders begehrt, und für erstrangige Rechte werden aus diesem Grunde auch günstigere Konditionen eingeräumt.  Einige Banken, wie namentlich Hypothekenbanken, machen das Immobiliendarlehen grundsätzlich abhängig von der Stellung erstrangiger Sicherheiten.

Hypothekenzinsen und besondere Zinsmodelle bei der Hypothek

Bei Hypothekenzinsen handelt es sich um die von dem Immobilienkreditnehmer auf das von ihm aufgenommene Baudarlehen (Hypothekendarlehen) zu entrichtenden Zinsen, für das die Hypothek bestellt wird. Auch die Hypothekenzinsen bedürfen der Eintragung in das Grundbuch (§ 1115 BGB). Dabei hängt ihre jeweilige Höhe insbesondere von folgenden Faktoren ab

  • Höhe des Immobilienkredits
  • Vertragslaufzeit
  • Immobilienwert
  • Eigenkapitalbeteiligungsquote

In der Immobilienfinanzierung wird unterschieden zwischen Hypotheken jeweils mit

  • Festzinsvereinbarung
  • variablem Zinssatz

Festzinsvereinbarung bei Hypothekenzinsen

Die Festzins-Hypothek erlaubt ein höheres Maß an Planungs- und Kalkulationssicherheit für den Bauherrn, denn für die Dauer der vertraglich festgeschriebnen Zinsbindungsfrist bleiben die Hypothekenzinsen konstant. Die Kreditbelastung lässt sich auf diese Weise exakt und im Voraus berechnen. Außerdem ist dem Darlehensnehmer das Risiko einer Kreditverteuerung als Folge schwankender Zinsen abgenommen. Diese Form der Immobilienfinanzierung wird  mit Blick auf die vertraglich vereinbarten Jahresraten auch als Annuitätendarlehen bezeichnet. Die Raten setzen sich aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammen, wobei sich der Zinsanteil zugunsten des Tilgungsanteils in dem Maße verringert, wie mit Teilratenzahlungen die Kreditverbindlichkeit abgetragen wird.

variabler Zinssatz bei Hypothekenzinsen

Dagegen macht die Baufinanzierung über eine variable Verzinsung nur dann Sinn, wenn mit einem sinkenden Zinsniveau zu rechnen ist. Dieses Finanzierungsmodell ist demzufolge nur in Niedrigzinsphasen von Vorteil, während bei steigenden Zinsen Kreditzinsanpassungen und damit Kreditverteuerungen drohen.

Festzinsvereinbarung und Vorfälligkeitsentschädigung

Üblicherweise wird bei der Immobilienfinanzierung deshalb der Festzinsvereinbarung der Vorzug gegeben. Soweit zwischen den Vertragsparteien nichts Abweichendes vereinbart ist, hat der Kreditnehmer während der Zinsbindungsfrist weder einen Anspruch auf Reduzierung der Raten noch einen solchen auf Sondertilgungsleistungen. Zudem ist auch das Recht zur Kündigung des Kreditvertrages begrenzt und gilt jeweils nur für den Fall

  • eines Verkaufes der Immobilie
  • einer Umschuldung mit einem höheren Kreditbetrag

Macht der Immobilienkreditnehmer von diesem Kündigungsrecht Gebrauch ist er verpflichtet, eine Vorfälligkeitsentschädigung zu leisten, die den Zinsverlust der Bank ausgleichen soll, der durch die vorzeitige Kreditrückzahlung entsteht.

Insbesondere vor diesem Hintergrund ist zu beachten, dass keine Vorfälligkeitsentschädigung geleistet werden muss, wenn die vereinbarte Zinsbindung zehn Jahre und länger beträgt. Nach Ablauf von zehn Jahren besteht für Kreditnehmer ein gesetzliches Kündigungsrecht mit einer Frist von sechs Monaten ohne Verpflichtung zur Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung.

Pfändung der Hypothek

Die Pfändung der Hypothek als solche ist nicht möglich, da sie nur als Sicherungsmittel für die ihr zugrunde liegende Forderung besteht. Der Pfändung unterliegt allerdings grundsätzlich die Forderung, für die eine Hypothek (§ 830 ZPO) aufgenommen wurde. Pfändbar ist deshalb der schuldrechtliche Anspruch auf Rückgewähr der Hypothek, der dem Grundstückseigentümer (Sicherungsgeber) gegen den Kreditgeber für den Fall der Darlehenstilgung zusteht.

Da ein Fall der Forderungspfändung vorliegt, ist regelmäßig der Erlass eines Pfändungs- und Überweisungsbeschlusses erforderlich. Zudem ist die Wirksamkeit der Forderungspfändung dadurch bedingt, dass dem Gläubiger der Hypothekenbrief übergeben wird. Handelt es sich dagegen um eine Buchhypothek, muss die Pfändung in das Grundbuch eingetragen werden.

Erlöschen der Hypothek

Wird der aufgenommene Immobilienkredit vereinbarungsgemäß getilgt, hat der Eigentümer des hypothekarisch belasteten Grundstücks gegen den Gläubiger einen Freigabeanspruch. Er kann daher die Aushändigung und/oder Erteilung folgender Unterlagen verlangen:

  • Löschungsbewilligung
  • Hypothekenbrief bei Bestellung einer Briefhypothek

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