Vorfälligkeitsentschädigung

bei der Baufinanzierung

Eine Vorfälligkeitsentschädigung macht eine Bank bei der vorzeitigen Kündigung eines Darlehens mit Zinsfestschreibung geltend. Diese Entschädigung ist prinzipiell rechtens und kann über einen Vorfälligkeitsentschädigungsrechner ermittelt werden.

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Sie ergibt sich aus dem entgangenen Zinsgewinn der Bank bei vorzeitiger Tilgung und möglicherweise ungünstigeren Zinssätzen bei einer erneuten Kreditvergabe des frei gewordenen Kapitals an andere Kreditnehmer. Da die Bauzinsen vorwiegend vom Leitzins der EZB abhängen, kann über einen Vorfälligkeitsentschädigungsrechner pauschal die mögliche Vorfälligkeitsentschädigung für bundesweite Baufinanzierungen ermittelt werden, allerdings errechnet jede Bank die individuelle Vorfälligkeitsentschädigung entsprechend ihrer eigenen Kreditkonditionen.

Ökonomischer Hintergrund der Vorfälligkeitsentschädigung

Bei einem Festzinsdarlehen, wie es für eine Baufinanzierung vergeben wird, hält die Bank die Zinsen über einen vorab festgelegten Zeitraum (meist 10 bis 15 Jahre) konstant, was übrigens eine deutsche Besonderheit darstellt. Die Bank refinanziert die Baudarlehen fristenkongruent per Einlagen, beispielsweise über Tages- oder Festgeld. Idealerweise würden für eine 10-jährige Zinsbindung über den gleichen Zeitraum Festgelder in gleicher Höhe angelegt werden. Praktisch gibt es hier Verschiebungen, die Banken sind aber auch nach europäischer Rechtslage dazu angehalten, Eigenkapital oder Anlagen in Höhe der ausgezahlten Darlehen vorzuhalten, um die Eigenliquidität nicht zu gefährden. Die Zinsen des Baudarlehens liegen freilich (leicht) über den Zinsen der Festgelder und finanzieren diese dadurch. Sollte nun das Baudarlehen vorfristig gekündigt werden, entsteht der Bank ein Zinsschaden, der sich errechnen lässt und die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung bedingt. Dieser Schaden ist der sogenannte Margenschaden (die Differenz zwischen Kredit- und Anlagezins). Darüber hinaus kann der Bank ein Refinanzierungsschaden entstehen, wenn sich der Marktzins zuungunsten der Bank entwickelt hat. Sollten nämlich die Bauzinsen sinken, kann die Bank die durch die Rückzahlung frei gewordene Summe an einen neuen Kreditnehmer nur zu geringeren Bauzinsen verleihen.

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Entstehungsanspruch der Vorfälligkeitsentschädigung

Eine Vorfälligkeitsentschädigung kann nach § 490 BGB grundsätzlich jede Bank bei einem Festzinsdarlehen verlangen, das vorfristig gekündigt wird (bei Kleinkrediten zur freien Verwendung verzichten Banken oft freiwillig darauf). Insbesondere grundpfandrechtlich gesicherte Darlehen unterliegen dieser Rechtssprechung. Allerdings setzt der Gesetzgeber eine Grenze bei 10 Jahren Zinsfestschreibung, danach kann jedes Darlehen mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten gekündigt werden. Sollte also eine Zinsfestschreibung über einen längeren Zeitraum vereinbart werden, wäre der Kreditnehmer nach 9,5 Jahren in einer vorteilhaften Lage: Er könnte sich entscheiden, das Darlehen zu kündigen, etwa weil eine andere Bank günstigere Konditionen bei einer Umschuldung anbietet, während die Bank sich an ihre versprochene Zinsfestschreibung halten müsste. Da das dem Rechtsgrundsatz der Ausgewogenheit in Vertragsverhältnissen widerspricht, könnten solche Fälle strittig sein, sie wurden allerdings in der Vergangenheit stets zugunsten der Verbraucher entschieden.

Grundsätzlich muss jeder Kreditnehmer während der ersten zehn Jahre einer Baufinanzierung – bei Festzinsfestschreibung über diesen Zeitraum – mit einer Vorfälligkeitsentschädigung bei vorzeitiger Kreditkündigung rechnen, wenn diese nicht außerordentlich begründet wird.

Außerordentliche Kündigungsgründe

Wenn eine Immobilie innerhalb der ersten zehn Jahre der Baufinanzierung veräußert wird, wäre das ein außerordentlicher Kündigungsgrund, bei dem die Vorfälligkeitsentschädigung entfallen kann. Auch wenn das Baudarlehen erweitert werden sollte, die Bank das aber ablehnt, könnte es ohne Vorfälligkeitsentschädigung gekündigt werden. Drittens ist eine vertragliche Vereinbarung der vorfristigen Kündigungsmöglichkeit möglich. Doch nur dieser dritte Punkt ist rechtssicher, denn bei einem Verkauf oder der Kreditkündigung wegen mangelnder Erweiterungsmöglichkeit verlangen Banken routinemäßig die Vorfälligkeitsentschädigung. Der Verbraucher müsste meist dagegen klagen und hat nicht unbedingt gute Chancen, diesen Prozess zu gewinnen. Sichere, von den Gerichten nahezu durchweg anerkannte Fälle sind lediglich diejenigen, in denen die Existenz des Kreditnehmers gefährdet wird (drohende Insolvenz), wenn er nicht verkauft.

Fehlerhafte Widerrufsbelehrung

Der Vertrag über das Baudarlehen muss mit einer rechtssicheren Widerrufsbelehrung ausgestattet sein, die unter anderem auf einem extra Formular dem Kunden auszuhändigen ist. Das wissen zahlreiche Banken nicht, allerdings auch einige Rechtsanwälte und Gerichte nicht. Ein Fachanwalt kann diesen und andere Fehler in einer Widerrufsbelehrung und /oder im Vertrag als Ganzem erkennen und daher eine Vorfälligkeitsentschädigung verweigern oder sie gar zurückfordern, falls sie schon gezahlt wurde. Hier begibt sich jedoch der Kreditnehmer auf dünnes Eis, denn die Bank könnte klagen, und vor Gericht sind wir wie auf See in Gottes Hand. Es geht in der Regel um fünfstellige Summen, für diesen Betrag klagt fast jede Bank. Eine elegantere Methode könnte in Verhandlungen bestehen, in denen mehrere plausible Gründe für die vorzeitige Kündigung der Baufinanzierung vorgebracht werden, von denen die mangelhafte Widerrufsbelehrung nur einen Teilbereich darstellt. Das Ziel sollte dann in einem Vergleich mit wesentlich reduzierter Vorfälligkeitsentschädigung bestehen.

Baufinanzierung ohne Vorfälligkeitsentschädigung

Baudarlehen mit variablem Zinssatz können mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten ohne Vorfälligkeitsentschädigung abgelöst werden. Fremdwährungsdarlehen werden ebenso wie manche Darlehen mit Tilgungsaussetzung (gekoppelt mit einer Lebensversicherung) mit variablen Zinsen ausgestattet. Auf diese Weise gibt es keine Vorfälligkeitsentschädigung, aber auch nicht den Vorteil dauerhaft niedriger, fester Zinsen. Kreditnehmer, die mit einer vorfristigen Kündigung des Baudarlehens rechnen, können dennoch einen Finanzierer suchen, der variable Zinsen anbietet.

Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung

Die im Internet vorzufindenden Vorfälligkeitsentschädigungsrechner weisen stets aus, wie hoch die Vorfälligkeitsentschädigung ausfallen könnte. Hierfür werden bundesweite Durchschnittswerte ermittelt. Den tatsächlichen Schaden legt die Bank fest, bei der das Baudarlehen aufgenommen wurde. Sie berechnet hierbei ihre Optionen, das freie Kapital neu anzulegen. Diese Berechnung kann nun vom Kunden in Zweifel gezogen werden, was sehr schwer fällt. Da der Gesetzgeber im § 490 BGB den Anspruch auf Vorfälligkeitsentschädigung eindeutig definiert hat (Zinsausfallschaden), unterzieht sich kaum ein Gericht der Mühe, etwaige Abweichungen zu überprüfen. Hierzu müssten die Bücher der Bank eingesehen werden. Diese wird auf die oben geschilderten Schäden aus Margenverlust und schlechterer Verzinsung aus Neuanlage verweisen, der Richter könnte mangels Fachkompetenz und wegen schlechter Informationslage zugunsten der Bank entscheiden. Diese hätte nämlich diverse Möglichkeiten, das Geld neu anzulegen, die alle funktionieren können, aber nicht müssen. Sie kann einen neuen Kreditnehmer zu höheren oder niedrigeren Zinsen finden oder das Geld anderswo am Kapitalmarkt parken (meist zu wesentlich schlechteren Zinsen). Ein pauschaler Verweis etwa auf gestiegene Bauzinsen, die der Bank doch einen Vorteil durch die Kreditkündigung verschafft, genügt nicht als Argument, um die Vorfälligkeitsentschädigung zu verweigern. Die Bank wird bei ihrer Berechnung mit aller gebotenen Sorgfalt die Möglichkeiten der Neuanlage des Kapitals prüfen und daher einen Vorfälligkeitsentschädigungsanspruch errechnen, der regelmäßig dicht beim Bundesdurchschnitt liegt. Es ist daher sinnvoller, wenn sich Kreditnehmer mit dem Faktum der Vorfälligkeitsentschädigung arrangieren.

Vorfälligkeitsentschädigung berechnen

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