Bauspardarlehen

Zinsgünstiger Bausparkredit

Das Bauspardarlehen basiert auf dem Abschluss eines Bausparvertrages, der im Regelfall auf die Finanzierung von Wohnungseigentum gerichtet ist. Bauspardarlehen bieten Bausparern zinsgünstige Konditionen für diese Finanzierung. Anspruch auf Ausreichung dieses Darlehens und damit auf die vorteilhaften Zinsen erwirbt der Bausparer durch kontinuierliches Besparen des Bausparvertrages über einen vertraglich festgelegten Zeitraum.

Nach Beendigung dieser Ansparphase und der anschließenden Zuteilung des Bauspardarlehns beginnt für den Bausparer die Darlehensphase, wenn er die Zuteilung annimmt und sich das Bauspardarlehen auszahlen lässt. Zur Verzinsung und Tilgung des Bauspardarlehens muss der Bausparer in der Darlehensphase regelmäßige Ratenleistungen erbringen.

Der schon bei Abschluss des Bausparvertrages fest vereinbarte Zins für das Bauspardarlehen liegt im Durchschnitt bei 3 bis 5 Prozent. Die Laufzeiten bewegen sich üblicherweise in einer Spanne von 10 bis 11 Jahren.

Wirtschaftlich betrachtet, ist ein Bauspardarlehen somit Gegenleistung für eine über mehrere Jahre erfolgende Besparung eines Bauvertrages: Durch die vertragsgemäßen Sparleistungen erkauft sich der Bausparer die günstigen Zinsbedingungen für das spätere Bauspardarlehen. Ein Bauspardarlehen kann daher nicht als solches beantragt werden. Seine Inanspruchnahme ist vielmehr immer die Schlussphase einer zeitlich gestreckten Gesamtfinanzierung über den Abschluss eines Bausparvertrags. Wer in den Genuss eines Bauspardarlehens kommen will, muss deshalb zunächst einen Bausparvertrag bei einer Bausparkasse oder sonstigem Anbieter abschließen.

Wofür können Bauspardarlehen verwendet werden?

Die unterschiedlichen Verwendungsmöglichkeiten von Bauspardarlehen sind gesetzlich im Einzelnen geregelt (§§ 1, 4 Bausparkassengesetz). Die wichtigsten Verwendungszwecke ergeben sich dabei aus der Verwendung für wohnwirtschaftliche Zwecke.

Als darlehensfähige wohnwirtschaftliche Maßnahmen kommen dabei vor allem in Betracht

  • Neubau oder Kauf einer Hauses oder Eigentumswohnung
  • Modernisierungsmaßnahmen
  • Anbau, Umbau und Erweiterung
  • Ablösung von Hypotheken und Grundschulden
  • Gebühren, Steuern und Abgaben im Zusammenhang mit dem Wohnungserwerb
  • Alterswohnsitze und Erwerb von Wohnrechten in Altenwohnheimen
  • Erwerb von Wohneigentum in EU-Mitgliedstaaten

Findet eine Bonitätsprüfung statt?

Vor Auszahlung des Bauspardarlehens findet eine Risikoprüfung der geplanten Finanzierung statt. In diesem Rahmen prüfen die Bausparkassen regelmäßig auch die persönliche Bonität des Bausparers. Insbesondere folgende Informationen werden gewöhnlich erhoben

  • SCHUFA-Auskunft und gegebenenfalls Vorlage von Einkommensnachweisen
  • Angaben zu bestehenden Verbindlichkeiten und deren Höhe
  • Angaben zum Verwendungszweck des Bauspardarlehens
  • Angaben zu Wert und Zustand der gegebenenfalls zu beleihenden Immobilie
  • Angaben zur Stellung entsprechender Sicherheiten für die Finanzierung

Werden Sicherheiten für das Bauspardarlehen verlangt?

Verläuft die Bonitätsprüfung positiv, kann die Auszahlung des Bauspardarlehens von der Stellung bestimmter Sicherheiten abhängig gemacht werden. Maßgeblich für Art und Umfang der Sicherheit sind stets die Höhe des Bauspardarlehens und das Ergebnis der Risikoprüfung.

Die jeweiligen Geschäftsbedingungen der Bausparkassen sehen bestimmte Betragsgrenzen vor, bei deren Überschreiten das Bauspardarlehen grundpfandrechtlich, also durch Bestellung einer Hypothek oder Grundschuld zugunsten der Bausparkasse, abzusichern ist. Unterschreitet die Darlehenssumme dagegen die maßgebliche Betragsgrenze, reicht in der Regel die Stellung sonstiger Sicherheiten aus.

So entspricht es beispielsweise üblicher Praxis bei Bauspardarlehen in einer Größenordnung zwischen (genaue Höhe von Anbieter zu Anbieter unterschiedlich) 15.000 bis 30.000 Euro auf grundpfadrechtliche Absicherung zu verzichten. Die Bausparkassen verlangen stattdessen die Abgabe einer Erklärung, in der sich der Darlehensnehmer verpflichtet, das Wohneigentum oder die Immobilie weder zu veräußern noch zu verpfänden. Liegt der Darlehensbetrag unter 10.000 Euro verzichten die Bausparkassen dagegen auch auf die Abgabe dieser Verpflichtungserklärung. In diesen Fällen ist dem Sicherungsbedürfnis nach positiver Bonitätsprüfung Genüge getan.

Alternativ zur Bestellung von Hypothek und Grundschuld bei höheren Darlehen kommen an zusätzlichen Sicherungsformen aber auch infrage die Verpfändung von Ansprüchen aus

  • Kapital bildenden Lebensversicherungen
  • aufgeschobenen Rentenversicherungen mit Kapitalwahlrecht
  • öffentlichen Anleihen
  • Zins- und Tilgungsgarantie eines anderen Kreditinstituts

Inwieweit die Bausparkasse sich mit solchen Forderungsverpfändungen zur Absicherung des Bauspardarlehens begnügt, ist abhängig vom Einzelfall und dem Ergebnis der Bonitäts- und Risikoprüfung.

300x250

Welche Kosten fallen an?

Regelmäßig fallen bei der Gewährung des Bauspardarlehens über die regulären Zins- und Tilgungsleistungen hinaus zusätzliche Kosten an. Das können insbesondere folgende Kosten sein

  • Darlehensgebühr (üblicherweise bis zu 2% der Bauspardarlehenssumme)
  • Kosten der Besicherung des Bauspardarlehens
  • Gebühren für die Ermittlung von Wert und Zustand der Immobilie
  • Kosten für das Grundbuchamt (bei Bestellung eines Grundpfandrechts)
  • Kosten für Notar (bei Bestellung eines Grundpfandrechts)
  • Bereitstellungszinsen
  • Kosten für eine gegebenenfalls erforderliche Zwischenfinanzierung

Zudem sehen die Geschäftsbedingungen der Bausparkassen vor, dass der Darlehensnehmer die beliehene Immobilie gegen bestimmte Risiken versichern lassen muss. Das gilt in erster Linie für den Abschluss einer Gebäudeversicherung. Die Geschäftsbedingungen können den Abschluss weiterer Versicherungen verlangen.

Welche Zinsen bietet ein Bauspardarlehen?

Bei Abschluss eines Bausparvertrages wird zugleich eine Vereinbarung über den Zins für das später abzurufende Bauspardarlehen getroffen. Dabei handelt es sich stets um einen Festzins, der für die Dauer der gesamten Darlehensphase gilt. In der frühzeitigen Festschreibung dieses Zinses liegt der besondere Vorteil dieser Finanzierungsform, denn der Bausparer schützt sich gegen künftige Unsicherheiten am Kapitalmarkt, die zum Anstieg der Zinsen führen können.

Im Regelfall liegt der Zins für das Bauspardarlehen bei etwa 2% über dem Zinssatz, der dem Bausparer während der Ansparphase eingeräumt wurde. Je nach Anbieter liegt der Darlehenszins daher in einer Bandbreite zwischen 3 bis 5 Prozent.

Besteht ein Anspruch auf das Bauspardarlehen?

Erfüllt der Bausparer die im Bausparvertrag eingegangenen Verpflichtungen ordnungsgemäß, erwirbt er einen Rechtsanspruch auf Gewährung des Bauspardarlehens. Nach Erbringung der vertraglich vereinbarten Sparleistungen und erfolgter Zuteilung des Bauspardarlehens, kann der Bausparer somit die Auszahlung des Darlehens verlangen. Dieser Rechtsanspruch ist im Gesetz ausdrücklich verankert (§ 1 Abs.2 S.1 Bausparkassengesetz).

Besteht eine Verpflichtung zur Abnahme des Darlehens?

Mit dem Ablauf der Ansparphase erwirbt der Bausparer ein Anrecht auf das Bauspardarlehen. Ob er das Darlehen tatsächlich in Anspruch nimmt, bleibt ihm selbst überlassen. Der Vertrag räumt dem Bausparer nur die Option auf das Darlehen ein. Eine Rechtspflicht zur Abnahme ist damit regelmäßig nicht verbunden.

Hat der Bausparer aber staatliche Förderung in Anspruch genommen, und ruft er das Darlehen später nicht ab, sondern lässt er sich stattdessen das verzinste Sparguthaben auszahlen, ist das immer mit Verlusten verbunden. In solchen Fällen werden sämtliche staatlichen Zulagen, die bereits geleistet wurden zurückgefordert, denn ihre Gewährung erfolgte unter dem Vorbehalt einer wohnwirtschaftlichen Mittelverwendung. Betroffen von dieser Rückforderung sind vor allem Riester-geförderte Bausparer, deren Sparleistungen bezuschusst werden. Diese Zulagen unterliegen bei Nichtinanspruchnahme des Bauspardarlehens der Rückforderung. Außerdem werden die in den zurückliegenden Zeiträumen jeweils in der Steuerklärung beantragten

  • Arbeitnehmer-Sparzulagen
  • Wohnungsbauprämien

nach Ablauf der Ansparphase vom Finanzamt nicht an die Bausparkasse überwiesen.

Wie unterscheidet sich das Bauspardarlehen von anderen Immobilienfinanzierungsformen?

Der wesentlichste Unterschied zu sonstigen Baufinanzierungen liegt in der kürzeren Laufzeit des Bauspardarlehens gegenüber Hypothekenkrediten. Damit ist zugleich auch ein deutlicher Nachteil des Bauspardarlehens angesprochen, denn aufgrund der kürzeren Vertragslaufzeit ist die wirtschaftliche Belastung des Darlehensnehmers in der Tilgung ungleich höher. Werden Hypothekenkreditverträge üblicherweise mit Laufzeiten von 30 bis 40 Jahren abgeschlossen, muss der Bausparer sein Darlehen innerhalb sehr viel kürzerer Zeit (in der Regel zwischen 10 und 12 Jahren) zurückführen. Entsprechend höher fallen die Tilgungsraten aus

Demgegenüber sind die gebotenen Zinsen für das Bauspardarlehen im Allgemeinen günstiger als bei Hypothekenkrediten. Die Zinsentwicklung in der jüngsten Zeit hat allerdings auch bei den Bauzinsen zu einer nachhaltigen Verbilligung geführt. Hypothekendarlehen sind deshalb derzeit ebenfalls zu entsprechend vorteilhaften Zinskonditionen zu bekommen. Bedenkt man den überaus hohen Kapitaldienst beim Bauspardarlehen, ergeben sich klare Vorteile für eine grundpfandrechtlich gesicherte Immobilienfinanzierung.

max_sommer_300x250_gif

Vorteile des Bauspardarlehens

  • frühzeitige vertragliche Festschreibung eines niedrigen Darlehenszinssatzes
  • dadurch bedingte Planungssicherheit für die Immobilienfinanzierung
  • keine grundpfandrechtliche Absicherung bei geringen Darlehensummen notwendig
  • Möglichkeit der Forderungsverpfändung als anderweitige Sicherheit
  • Inanspruchnahme staatlicher Förderung

Nachteile des Bauspardarlehens

  • hohe Tilgungsbelastungen für den Darlehensnehmer bei der Rückführung
  • Bausparkassen erteilen keine Zuteilungszusagen beim Bausparen
  • dadurch bedingtes Risiko einer Zwischenfinanzierung bis zur Darlehensausreichung (Bausparkassen bieten zur Überbrückung in solchen Fällen Vorausdarlehen an)
  • hohe Kostenbelastung bei Gewährung des Bauspardarlehens
  • Risiko fallender Bauzinsen (Kündigung in der Darlehensphase dann nur noch gegen Zahlung einer hohen Vorfälligkeitsentschädigung möglich)
Cookies ermöglichen eine bestmögliche Bereitstellung unserer Dienste. Diese Cookies sind sicher und speichern keine persönlichen Daten über Sie ab. Mit der Nutzung dieser Seite erklären Sie sich damit einverstanden, dass wir Cookies verwenden. Datenschutzinfo
OK