Wohn-Riester

Förderung von Wohneigentum

Der Wohn-Riester ist die Förderung von privat genutztem Wohneigentum nach dem Eigenheimrentengesetz (BR-Drs.438/08). Das Gesetz trat 2008 in Kraft und wendet die Förderinstrumente der Riester-Rente auf den Erwerb von Immobilieneigentum an. Mit diesen Förderinstrumenten, also den Zulagen und/oder einem Steuervorteil, können die Riester-Sparer ein selbst genutztes Eigenheim oder eine Wohnung im Mehrfamilienhaus, eine eigene Eigentums- oder Genossenschaftswohnung und auch ein Dauerwohnrecht mitfinanzieren.

Voraussetzungen und Förderhöhe

Die Voraussetzungen beim Wohn-Riester entsprechen denen der Riester-Rente. Der Riester-Sparer muss grundsätzlich gesetzlich rentenversichert sein und erhält dann als Erwachsener 154 Euro Zuschuss, für Kinder ab Geburtsdatum 01.01.2008 werden 300 Euro, für ältere Kinder 185 Euro gezahlt. Zusätzlich kann ein Sonderausgabenabzug bis zu 2.100 Euro geltend gemacht werden, wenn dieser eine steuerlich höhere Begünstigung als die Zulage ausmacht. Das Finanzamt prüft die für den Riester-Sparer bessere Variante (Günstigerprüfung). Um die volle Förderung zu erhalten, muss der Riester-Sparer mindestens vier Prozent seines Vorjahresbruttoeinkommens in den Riester-Vertrag einzahlen, um überhaupt förderfähig zu sein, müssen es mindestens 60 Euro jährlich sein. Sollten die vier Prozent des Bruttovorjahreseinkommens nicht erreicht werden, kürzt die Zulagenstelle die Zulagen anteilig.

Das erworbene Wohneigentum muss den Lebensmittelpunkt des Sparers darstellen und sich im Europäischen Wirtschaftsraum befinden. Eine Ferien- oder Zweitwohnung erhält keine Förderung, ebenso keine zu Vermietungszwecken erworbene Immobilie. Ausnahmen hiervon sind allerdings zulässig, wenn der Besitzer berufsbedingt sein Eigentum zeitweilig nicht nutzen kann.

Gestaltung der Förderung

Die Verträge für einen Wohn-Riester bieten zertifizierte Anbieter an, die den Erhalt des Kapitals inklusive Förderung und dessen Mindestverzinsung (2013: 1,75%) garantieren müssen. Riester-Sparer können den Wohn-Riester als solches neu abschließen oder einen bestehenden Riester-Vertrag zum Wohn-Riester umwandeln. Dabei dürfen sie zwischen 75 bis 100 Prozent des angesparten Kapitals entnehmen und für den Wohn-Riester einsetzen, womit dieses Kapital auch als Anzahlung für eine Baufinanzierung dienen kann. In diese Baufinanzierung – zu gestalten als Bauspardarlehen, Bausparkombivertrag oder Annuitätendarlehen – fließt die künftige Förderung des Wohn-Riesters mit ein. Falls ein bestehender Riester-Vertrag zum Wohn-Riester umgewandelt wird, muss dies in einem engen zeitlichen Zusammenhang (ein Jahr) mit der Anschaffung von Immobilieneigentum stehen. Dasselbe wird gefordert, wenn das angeschaffte Haus verkauft werden sollte. Dann muss das Kapital entweder in einen neuen Wohn-Riester oder einen anderen Riester-Vertrag zeitnah eingebracht werden, ansonsten würde sich der Riester-Sparer förderschädlich verhalten und die Förderungen verlieren.

Darlehens- und Sparformen beim Wohn-Riester

Die drei Varianten des Bausparvertrages, Bausparkombis und Annuitätendarlehens wählt der Riester-Sparer typischerweise entsprechend der aktuellen Situation. Die Riester-Förderung fließt jeweils in den abgeschlossenen Vertrag ein.

  • Bauspardarlehen: Der Sparer schließt einen klassischen Bausparvertrag ab und lässt in die Anspar- wie Tilgungsphase die Riester-Förderung einfließen. Diese Form ist für jüngere Menschen geeignet, die in mehreren Jahren mit dem Wohn-Riester Immobilieneigentum erwerben möchten.
  • Annuitätendarlehen: Das Wohnprojekt ist schon bekannt und soll unmittelbar angeschafft werden. Möglicherweise besteht sogar gleichzeitig schon ein Riester-Vertrag, dessen Kapital als Anzahlung dient. Auch wenn das nicht der Fall ist, kann eine Eigenheimfinanzierung per Annuitätendarlehen abgeschlossen und per Wohn-Riester gefördert werden. Die Förderung fließt sofort in die Tilgung des Darlehens.
  • Bauspar-Kombikredit: Der Riester-Sparer schließt einen Bausparer ab und erhält von der Bausparkasse sofort einen Vorschuss, der unmittelbar als Anzahlung für eine Immobilie einzusetzen ist. Nun bespart der Kunde diesen Bausparer auch mit der Förderung durch den Wohn-Riester und löst bei Zuteilungsreife den Vorschuss ab.

Ein Ehepaar kann zwei Riester-Verträge abschließen, wenn sich das steuerlich besser rechnet, weil der Sonderausgabenabzug über der Zulage liegt. Damit sind auch zwei Wohnriester-Verträge möglich, deren Förderung in das gemeinsame Eigenheimvorhaben fließt. Sollte das nicht der Fall sein, besteht die Möglichkeit der mittelbaren Förderung des niedriger oder nicht verdienenden Ehepartners, der hierzu mindestens 60 Euro in den Riester-Vertrag einzahlen muss. Ebenso ist es möglich, dass ein Ehepaar mit Abschluss des Baufinanzierungs-Darlehens einen von zwei bestehenden Riester-Verträgen in den Wohn-Riester umwandelt und den anderen als klassischen Rentenvertrag oder Fonds-/Banksparvertrag für die zusätzliche Altersvorsorge weiterlaufen lässt.

Einschränkungen für den Wohn-Riester

Neben den oben genannten Bedingungen der Immobilie – Selbstnutzung, Lebensmittelpunkt und Lage innerhalb des EWG-Wirtschaftsraumes – bestehen noch einige weitere Einschränkungen für die Anwendung des Wohn-Riesters. Zu diesen gehören:

  • Erwerb per notariellem Kaufvertrag beziehungsweise Fertigstellung/Bezug frühestens ab dem 01.01.2008
  • Abschluss des Wohnriester-Vertrages spätestens ein Monat nach Erwerb der Immobilie
  • Erwerb/Besitz (aber nicht alleinige Nutzung) der Immobilie durch den Riester-Förderberechtigten
  • Erwerb von neu geschaffenem Wohneigentum, kein Umbau/Ausbau und keine Renovierung bestehender Immobilien

Nachgelagerte Besteuerung des Wohn-Riesters

Wie jeder Riester-Vertrag wird auch der Wohn-Riester nachgelagert mit Beginn der Rentenphase besteuert. Hierzu führt die Zulagenstelle ein fiktives Wohnförderkonto, auf welchem die Einzahlungen sowohl der Förderung als auch der Sparer selbst jährlich mit zwei Prozent verzinst werden. Diese Verzinsung wird im Zuge der Verbesserung des Wohn-Riesters im Jahr 2013 auf ein Prozent gesenkt, sie soll die vorzeitige Nutzung der geförderten Altersvorsorge in Relation zur angenommenen Inflation im Euroraum von zwei Prozent ausgleichen. Wenn die Auszahlungsphase – mithin der Rentenbeginn des Riester-Sparers – einsetzt, teilt die Zulagenstelle den Stand des Wohnförderkontos auf die Lebensjahre bis 85 auf und rechnet den Betrag jährlich dem der Steuer unterworfenen Einkommen hinzu. Die gesamte Steuerbelastung ergibt sich aus den Umständen/Einkünften des ehemaligen Riester-Sparers. Alternativ kann sich der Förderberechtigte zu einer einmaligen Besteuerung mit einer Ersparnis von 30 Prozent entschließen, bislang noch im Jahr des Auszahlungs-(Renten-)Beginns. Auch hierzu wurden Änderungen beschlossen.

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Änderungen beim Wohn-Riester ab 2013

Das Altersvorsorge-Verbesserungsgesetz (AltvVerbG) wurde vom Kabinett Anfang 2013 beschlossen. Für den Wohnriester ergaben sich dabei einige Verbesserungen:

  • Flexible Kapitalentnahme: Bislang kann der Riester-Sparer aus einem bestehenden Riester-Vertrag nur zu 75 oder 100 Prozent und nur in engem zeitlichen Zusammenhang mit dem Wohnprojekt entnommen werden. Nach dem beschlossenen Altersvorsorge-Verbesserungsgesetz kann künftig die Kapitalentnahme flexibel zwischen 75 bis 100 Prozent erfolgen, auch entfällt der enge zeitliche Zusammenhang.
  • Geringere Besteuerung: Das Kapital im Wohnförderkonto wird künftig nur noch mit einem statt bisher mit zwei Prozent verzinst. Der Steuervorteil beläuft sich auf ein Prozent p.a. des gesamten für die Immobilie genutzten Kapitals über die Gesamtlaufzeit des Darlehens, meist 20 Jahre.
  • Einmal-Besteuerung wird jederzeit möglich: Bislang müssen sich die Riester-Sparer mit Rentenbeginn innerhalb eines Jahres entscheiden, ob sie die Einmalbesteuerung des Wohn-Riesters der Besteuerung bis zum 85. Lebensjahr vorziehen und damit 30 Prozent Steuern sparen. Künftig ist diese Entscheidung jederzeit möglich, die Steuerersparnis wird dann gegen die bereits gezahlten Steuern verrechnet.
  • Barrierefreier Umbau: Der behindertengerechte Umbau wird künftig durch einen Wohn-Riester förderfähig, womit eine der oben genannten Einschränkungen entfällt. Die Kosten für diesen Umbau müssen hierzu mindestens 6.000 Euro betragen und in den ersten drei Jahren nach Erwerb entstehen. Sollte ein späterer Umbau stattfinden, ist dieser förderfähig, wenn sich die Kosten auf mindestens 30.000 Euro belaufen. Ein Sachverständiger muss in diesem Fall die Nutzung des Riester-Kapitals zu 50 Prozent für das barrierefreie Bauen nach DIN 18040-2 und hälftig zum Abbau von Barrieren bestätigen.
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