Anschlussfinanzierung

In den unterschiedlichsten Phasen der Baufinanzierung kann sich die Notwendigkeit ergeben, neue Kreditmittel aufzunehmen. Das ist insbesondere jeweils dann der Fall, wenn

• Immobilienkreditvertrag bei zusätzlichem Finanzierungsbedarf endet
• vertragliche Zinsbindungsfrist bei zusätzlichem Finanzierungsbedarf endet
• vertraglich vereinbarten Kreditzinsen zu hoch sind

Alternativen zur Anschlussfinanzierung

In dieser Situation bieten sich regelmäßig folgende Alternativen zur Anschlussfinanzierung

• Prolongation (Kreditverlängerung)
• Umschuldung
• Forward-Darlehen (Vorausdarlehen)

Prolongation – Kreditverlängerung der Hausbank

Immobilienkreditnehmer werden jeweils mindestens drei Monate

• vor Auslaufen einer vertraglich vereinbarten Zinsbindungsfrist
• vor Ablauf eines Kreditvertrages

von dem Kreditinstitut angeschrieben und auf das nahende Ende von Festzinsvereinbarung oder Kreditvertrag hingewiesen. Besteht weiterer Kapitalbedarf, unterbreitet die Bank dem Darlehensnehmer ein Prolongationsangebot, das auf Verlängerung des Vertragsverhältnisses zu in der Regel neuen und günstigeren Konditionen gerichtet ist.

Steht eine neue Finanzierungsrunde an, hat der Kreditnehmer deshalb grundsätzlich zunächst die Möglichkeit, die Anschlussfinanzierung über die Hausbank abzuwickeln, die schon bisher die Baufinanzierung begleitet hat. Entscheidet er sich für diese Option, kann er mit der Bank die konkrete Ausgestaltung der neuen vertraglichen Konditionen aushandeln. Gegenstand der Verhandlungen über die Anschlussfinanzierung sind dabei insbesondere folgende Punkte

• vertragliche Laufzeit
• Zinshöhe
• Ratenhöhe
• mögliche Sondertilgungsvereinbarungen

Verhandlungsposition steigt mit der Bonität

Wie auch sonst gilt dabei, dass die Verhandlungsposition des Kreditnehmers umso günstiger ist, je besser seine persönliche Bonität und je werthaltiger gegebenenfalls zusätzlich gestellte Sicherheiten sind. Kann der Kreditnehmer zur Darlehenssicherung beispielshalber eine auch schon in der vorangegangenen Baufinanzierungsphase eingesetzte Grundschuld als Sicherheit zur erneuten Verwendung anbieten, wird das seine Verhandlungsposition stärken und Raum verschaffen für vorteilhaftere Vertragskonditionen für die Anschlussfinanzierung.

Darüber hinaus ist für den Ausgang derartiger Verhandlungen zudem nicht unerheblich, wie das Zahlungsverhalten des Kreditnehmers in dem zurückliegenden Vertragszeitraum bewertet wird. Hat der Kreditnehmer durch vertragsgemäße Darlehenstilgung keinen Anlass gegeben, an seiner Zahlungsfähigkeit und Vertragstreue zu zweifeln, wird auch dieser Umstand positiv zu gewichten sein. Im Rahmen der Anschlussfinanzierung können diese Gesichtspunkte zum Beispiel zu einer besseren Risikoeinstufung und damit zu günstigeren Zinskonditionen führen.

Umschuldung über eine Fremdbank

Allerdings sind die Prolongationsofferten (Kreditverlängerungsangebote) der bisherigen Baufinanzierer bzw. Hausbank nicht immer günstiger als vergleichbare Finanzierungsmodelle anderer Anbieter. Der Darlehensnehmer ist daher gut beraten, rechtzeitig vor Ende der laufenden Finanzierungsrunde entsprechende Alternativen zur Anschlussfinanzierung zu sichten. Er sollte sich nicht mit dem Prolongationsangebot der Hausbank begnügen, sondern stattdessen einen gründlichen Vergleich der unterschiedlichen Konditionen zur Grundlage seiner Entscheidung über die Anschlussfinanzierung machen.

Umschuldung bei Baufinanzierungen ab 10 Jahren Laufzeit

Steht die nächste Finanzierungsphase bevor, sollte deshalb auch immer die Möglichkeit einer Umschuldung geprüft werden, also der Neumittelaufnahme bei einem anderen Kreditinstitut. Dabei macht eine Umschuldung wirtschaftlich allerdings nur Sinn bei Immobilienkrediten mit Laufzeiten ab

• 10 Jahren

Der Grund hierfür liegt in der Verpflichtung zur Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung, die die Baufinanzierer regelmäßig verlangen, wenn die Umschuldung während des laufenden Vertrages erfolgen soll. Von dieser Verpflichtung ist der Kreditnehmer aber befreit, wenn er erstmals von seinem Kreditvertragskündigungsrecht nach Ablauf von zehn Jahren Gebrauch macht (§ 489 BGB).

Will der Kreditnehmer eine Umschuldung unter solchen Voraussetzungen durchführen, sollte er noch frühzeitiger mit der Informationsbeschaffung beginnen, denn er muss die zusätzliche gesetzliche Kündigungsfrist von sechs Monaten für die bisherige Baufinanzierung berücksichtigen.

Demgegenüber ist eine Umschuldung im Regelfall nicht lohnend, wenn sie vorzeitig, also vor Ablauf der ersten zehn Jahre Vertragslaufzeit erfolgen soll. Die Vorfälligkeitsentschädigung sowie die sonstigen mit der Umschuldung verbundenen Kosten (Grundbuch, Notar) würden einen möglichen Zinsgewinn durch Wechsel des Kreditinstituts zumeist wieder egalisieren.

Besonders unwirtschaftlich wäre eine solche Umschuldung, wenn die Zinsbindungsfrist in absehbarer Zeit ohnehin ausläuft und die Kündigung somit ohne Vorfälligkeitsentschädigung ausgesprochen werden kann.

Werden diese Besonderheiten beachtet, lassen sich mit einer Umschuldung mitunter durchaus erhebliche Zinsvorteile für die Anschlussfinanzierung bei einem anderen Anbieter realisieren. Entscheidend für das Gelingen der Umschuldung ist in jedem Fall eine ausgiebige Recherche im Vorfeld zur Ermittlung der günstigsten Marktkonditionen. Um das sicherstellen zu können, sollte der Kreditnehmer ein entsprechend großzügiges Zeitbudget einplanen.

Mit Kredit Angeboten der Fremdbank die Verhandlungen einer Umschuldung mit der Hausbank anreizen

Stößt der Kreditnehmer bei seinen Nachforschungen auf Finanzierungsangebote, die bessere Konditionen bieten als das Prolongationsangebot seines bisherigen Baufinanzierers, ist eine vorschnelle Entscheidung gleichwohl nicht zu empfehlen. Der Kreditnehmer sollte in einem solchen Fall zunächst immer versuchen, seinen Verhandlungsspielraum im Gespräch mit der Hausbank möglichst auszureizen. Dazu gehört auch, dass er auf die entsprechend günstigeren Baufinanzierungs Angebote der Konkurrenz Bezug nimmt und bei seinem Kreditinstitut um Nachbesserung des Prolongationsangebots nachsucht. Keine Bank verliert gerne zahlungsfähige Bestandskunden, und hat der Kreditnehmer mit seinen Bemühungen Erfolg, entfallen für ihn sämtliche Kosten einer Umschuldung.