Steuerliche Behandlung von Auslandsimmobilien

Steuerliche Behandlung von Auslandsimmobilien

Mieteinkünfte aus der Vermietung einer ausländischen Immobilie unterliegen nicht mehr dem Progressionsvorbehalt. Solche Einkünfte führen daher nicht mehr zur Erhöhung des persönlichen Einkommenssteuersatzes. Dies gilt für alle Länder, mit denen Deutschland ein Doppelbesteuerungsabkommen mit Freistellungsmethode abgeschlossen hat. Für Einkünfte aus der Vermietung einer ausländischen Immobilie gilt in diesen Fällen nunmehr, dass weder negative noch positive Einkünfte Auswirkung auf die Steuerprogression mehr haben und zu keiner entsprechenden steuerlichen Mehrbelastung führen können.

Doppelbesteuerung mit Anrechnung

Eine Ausnahme gilt für Auslandsimmobilien in Spanien und Finnland. Mit diesen Staaten hat Deutschland ein Doppelbesteuerungsabkommen mit Anrechnungsmethode abgeschlossen mit der Folge, dass in diesen Ländern erzielte Einkünfte aus Vermietung deutscher Besteuerung unterliegen. Das kann aber auch vorteilhaft sein, denn die Anrechnungsmöglichkeiten gelten auch für negative Einkünfte. Werden beispielsweise mit einer Auslandsimmobilie Verluste erwirtschaftet, sind solche negativen Einkünfte voll mit den übrigen Einkünften verrechenbar. Auch die Anrechnungsmethode kann deshalb zu einer Steuerentlastung führen.

Absetzbarkeit von Werbungskosten bei Vermietung

Für Eigentümer von Ferienimmobilien im Ausland gibt es einige steuerliche Vergünstigungen bei vollständiger oder zeitweiser Vermietung.

Bei ausschließlicher Fremdvermietung der Immobilie sind sämtliche anfallenden Kosten als Werbungskosten anerkennungsfähig.

Das gilt gleichermaßen für

  • die Immobilienbauphase selbst (etwa Bauzinsen und Notar-/Grundbuchkosten)
  • die Vermietungsperioden (allgemeine Bewirtschaftungskosten für das Objekt)

Bei gemischter Nutzung der Immobilie – also Teilvermietung und Eigennutzung – können die anfallenden Werbungskosten anteilig in Abzug gebracht werden.

In beiden Fällen ist der Finanzverwaltung durch Vorlage entsprechender Unterlagen konkret nachzuweisen, welche geltend gemachten Werbungskosten wann entstandenen sind. Dabei ist insbesondere zwischen eigen genutzten und fremd vermieteten Zeiträumen zu unterscheiden.

Absetzbarkeit von Werbungskosten bei reiner Eigennutzung

Wird die Auslandsimmobilie ausschließlich eigen genutzt, sind bestimmte Dienstleistungen als Werbungskosten anteilig anerkennungsfähig.

Das gilt beispielsweise für

  • Handwerkerarbeiten
  • Dienstleistungen von Reinigungsunternehmen
  • Renovierungs- und Reparaturarbeiten
  • Hausmeistertätigkeiten und Gärtnerarbeiten

Derartige Dienstleistungen können als Werbungskosten mit 20% der jeweils angefallenen Lohnkosten geltend gemacht werden. Auch bei der Eigennutzung ist die steuerliche Anerkennung von der Vorlage schlüssiger Abrechnungsunterlagen abhängig. Die anteilige Abzugsfähigkeit der Lohnkosten kommt nur dann in Betracht, wenn sich aus der Einzelrechnung eine deutliche Trennung von Material- und Lohnkosten ergibt.

Letzte Aktualisierung: 24.06.2016