Fehler in der Baufinanzierung können folgenreich sein, und nicht selten haben Versäumnisse und Fehleinschätzungen in der Planungsphase den Bauherrn in den finanziellen Ruin geführt. Dabei unterlaufen immer wieder ganz typische Fehler vor allem deshalb, weil es unterlassen wird, Entscheidungen nur auf der Grundlage optimaler Informationsauswertung zu treffen.
In der Regel verlassen sich Immobilienkreditnehmer noch immer viel zu sehr auf die einseitigen und zweckgefärbten Aussagen von Banken und Finanzdienstleistern. Statt umfassender und kritischer Sichtung sämtlicher Marktangebote lassen sich Bauherrn oftmals zu vorschnellen Vertragsschlüssen drängen. Wichtige Details und Besonderheiten der Finanzierungsplanung werden dabei ebenso übersehen, wie bisweilen eine gewissenhafte Prüfung der Konditionen des Kreditvertrages im Einzelnen unterbleibt.
Nachfolgend sollen daher einige zentrale Gesichtspunkte zusammengestellt werden, die für die Entscheidung über eine Baufinanzierung regelmäßig eine Rolle spielen.
Inhaltsverzeichnis
Erste grundsätzliche Überlegungen zur Baufinanzierung
Zunächst sollte sich der künftige Bauherr Klarheit über seine persönlichen Vorstellungen und Wünsche verschaffen. Hierzu zählt die Eigenart der zu finanzierenden Immobilie – Wohnung oder Einfamilienhaus – und das ungefähre Zeitfenster bis zu Fertigstellung und Einzug. Diese ausschlaggebenden Grunddaten bilden den Ausgangspunkt für alle Anschlussüberlegungen.
Auf dieser Grundlage sollte eine finanzielle Machbarkeitsstudie erstellt werden, die sämtliche Möglichkeiten für die Baufinanzierung aufzeigt. Alle nachfolgend dargestellten Einzelpunkte sollten in diesem Kostenplan angemessen berücksichtigt werden.
Eigenkapitalanteil
Ein immer wieder vorkommender Fehler ist der mangelnde Einsatz von Eigenkapital in der Baufinanzierung. Eine hohe Eigenkapitalquote bietet dabei zweierlei Vorzüge. Zunächst ist die Kreditsumme – bereinigt um den Eigenkapitalanteil – entsprechend geringer. Das bedeutet aber zugleich, dass sich sowohl Tilgungshöhe als auch Tilgungssatz ermäßigen, denn Banken orientieren sich bei deren Bestimmung im Kreditvertrag allein am möglichen Ausfallrisiko. Dies wird aber umso geringer eingeschätzt, je geringer das Kreditvolumen und je höher der Eigenkapitalanteil.
Senkung der Tilgungsbelastung
Aus diesem Grunde bringt eine Vollfinanzierung (Baufinanzierung ohne jegliche Eigenkapitaleinbringung) stets eine höhere Tilgungsbelastung mit sich gegenüber dem teilfinanzierten Immobilienerwerb mit Eigenkapital. Bauherren sollten deshalb grundsätzlich bestrebt sein, in die Baufinanzierung so viel Eigenkapital wie möglich einzubringen. Je niedriger die Fremdkapitalquote des Kredits, umso besser die Tilgungskonditionen.
Eigenleistungen
Verfügt der angehende Bauherr nicht über ausreichend Liquidität, um Eigenkapital bereit zu stellen, ist an die Möglichkeit der Erbringung von Eigenleistungen zu denken. Sie bedürfen jedoch sehr sorgfältiger Planung, wenn sie die Funktion von Eigenkapitalersatz übernehmen sollen. Eigenleistungen müssen daher schlüssig und nachvollziehbar in schriftlicher Form im Einzelnen ausgearbeitet sein, wenn Aussicht besehen soll, dass sie in den Kreditgesprächen mit der Bank als Eigenkapital akzeptiert werden.
Kreditsicherheiten
Von nicht geringerer Bedeutung bei den Vorüberlegungen zur Baufinanzierung sind die für den Kredit in Betracht kommenden Sicherheiten. Zumeist wird ein Immobiliendarlehen nicht bewilligt, wenn der Kreditantragsteller keine hinreichenden Sicherheiten zu bieten hat, die bei Forderungsausfall der Bank Verwertungsmöglichkeit geben könnten.
Einkommen und Bonität
Für die persönlichen Sicherheiten gilt, dass eine Baufinanzierung ohne gesicherte Einkünfte aus einem unbefristeten Beschäftigungsverhältnis nur in Ausnahmefällen möglich sein wird. Desgleichen führt eine negative Schufa nahezu immer zur Kreditversagung. Geregeltes und hinreichend hohes Einkommen genügen daher zum Nachweis der persönlichen Sicherheiten nicht. Liegt ein Schufa-Eintrag vor, wird der Bank das Ausfallrisiko in der Regel zu groß sein.
Bürgschaften
Helfen kann in einer solchen Situation unter Umständen die Stellung einer Bürgschaft. Fehlt es zum Beispiel dem Kreditnehmer infolge eines negativen Schufa-Eintrags an Bonität, kann die Beibringung einer Bürgschaft diesen Mangel ausgleichen. Allerdings sollte die Abgabe einer Bürgschaftserklärung wohlerwogen werden, und soweit Alternativen bestehen, sollten diese immer vorgezogen werden. Denn ist der Bürgschaftsvertrag erst einmal abgeschlossen, kann er für den Bürgen zu jahrzehntelanger Haftung für Verbindlichkeiten des Kreditnehmers führen, wenn die Baufinanzierung wider Erwarten fehlschlägt.
Vermögenswerte als Kreditsicherheiten
Einkommen und Bonität reichen allerdings in Anbetracht der Höhe von Immobilienkrediten den Banken allein nicht aus. Zur Risikoabsicherung müssen zudem Vermögenswerte gestellt werden, die den Kreditgebern als potentielle Zugriffsmasse dienen. Fast immer handelt es sich dabei um Grundpfandrechte, die zur Kreditsicherung eingesetzt werden. Ausnahmsweise akzeptieren Banken aber auch die Hingabe anderer Vermögenswerte zur Risikoabsicherung.
Häufig wird es von Kreditantragstellern unterschätzt, dass Banken Immobiliendarlehen an die Beibringung erstrangiger Grundpfandrechte binden. Sind Grundschuld oder Hypothek bereits für andere Verbindlichkeiten als Sicherheit im Grundbuch eingetragen, kann es zu Problemen kommen, denn die Bank fürchtet dann im Verwertungsfall nicht zum Zuge zu kommen. Daher muss der Kreditnehmer sicherstellen, dass eine grundpfandrechtliche Kreditsicherung an dem Grundstück auch möglich ist.
Kredite ohne Sicherheiten ohne Schufa
Als einer der folgenreichsten Fehler in der Baufinanzierung kann die Kreditaufnahme ohne saubere Schufa oder gar ohne Stellung von Sicherheiten gelten – wie dies von zweifelhaften Anbietern versprochen wird. Kreditinteressenten sollten sich darüber im Klaren sein, dass ein Immobiliendarlehen in Deutschland von seriösen Kreditgebern grundsätzlich nur nach einer gründlichen Risikoprüfung der Einkommens- und Vermögensverhältnisses des Antragstellers vergeben wird.
Wer anderes verspricht, hat es auf das Geld gutgläubiger Zeitgenossen abgesehen, denn in der Regel sind Vermittlung oder Auszahlung eines solchen Kredits mit äußerst hohen Provisionen oder Vorausleistungen verbunden, oder der Vertragsschluss wird abhängig gemacht von dem zusätzlichen Abschluss überteuerter Versicherungsverträge zur vorgeblichen Kreditsicherung. Anbieter solcher fragwürdigen Finanzprodukte zielen fast immer auf einkommensschwächere Personen ab, die unter normalen Umständen keinen Kredit erhalten würden und machen sich deren Notlage zunutze. Von allen Offerten, die mit Krediten ohne Sicherheiten und Nachweis der Bonität werben, sollte deshalb grundsätzlich Abstand gehalten werden.
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Mietkauf
Die gleiche Skepsis und Vorsicht ist bei Offerten aus dem Bereich des Mietkaufs am Platze, denn fast immer macht der Mietkäufer hier ein Verlustgeschäft. Neben den außerordentlich hohen finanziellen Belastungen und Begleitkosten können insbesondere die unvorhersehbaren rechtlichen Risiken dem Mietkäufer zum Verhängnis werden. Gerade beim Mietkauf sollten sich deshalb Interessenten – vor allem einkommensschwache – nicht von den verlockenden Angeboten der Branche zum Vertragsschluss verleiten lassen, ohne nicht eine sorgfältigste Prüfung sämtlicher Vertragsdetails vorgenommen zu haben.
Kreditzinsen
Vergleiche anstellen und Verhandlungsspielräume nutzen
Bei den Bauzinsen liegt der größte Fehler in der nur unzureichenden Nutzung des Vergleichs- und Informationsangebots, das heutzutage jedem zugänglich ist. Im Internet wie im Bereich der Printmedien besteht eine Fülle von entsprechenden Möglichkeiten zur Einholung umfassender Auskünfte im Vorfeld der Kreditentscheidung.
Dabei hängt der letztlich erzielbare und realistische Vertragszins von einer Reihe persönlicher Bedingungen ab. Die vielfach umworbenen günstigen Zinssätze bei Immobilienkrediten sind daher mit Vorsicht zu genießen und nur von begrenzter Aussagekraft. Denn schließlich erfolgt die genaue Kreditvertragszinsbestimmung erst nach Risikoprüfung und in Abhängigkeit von den Besonderheiten des Darlehensvertrages – wie Höhe, Laufzeit und Sicherheiten.
Gerade aus diesem Grund macht ein vorheriger ausgiebiger Vergleich Sinn, denn hier eröffnet sich Kreditnehmern auch die Möglichkeit, Verhandlungsspielräume zu nutzen, um die für sie besten Konditionen zu erlangen. Das ist auch durchaus aussichtsreich, denn kein Kreditinstitut kann es sich auf dem hart umkämpften Kapitalmarkt für Baufinanzierungen heute noch leiten, dem Kunden nicht entgegenzukommen, wenn er ihn nicht an die Konkurrenz verlieren will.
Vorsicht bei Fremdwährungsdarlehen
Unbedingt informieren sollte sich auch derjenige, der seine Baufinanzierung mit Aufnahme eines Fremdwährungsdarlehens verwirklichen will. Zwar können die Kreditzinsen hier etwas günstiger ausfallen, allerdings nimmt der Kreditnehmer hohe Risiken auf sich, wenn er sich für einen solchen Kredit entscheidet. Dabei kann insbesondere das Währungsrisiko zu einer Vertragsfalle für den Kreditnehmer werden und ihm hohe Verluste einbringen. Grundsätzlich sollte daher ein Fremdwährungsdarlehen nur dann in Anspruch genommen werden, wenn der Kreditnehmer sich aufgrund eigener Erfahrung und Sachkunde zutraut, die ganz besonderen Risiken dieser Kreditform zu kontrollieren.
Zinsbindungsfristen
Marktentwicklung beobachten
Die richtige Wahl der Art des Kreditzinses – also Festzins oder variabler Zins – sollte immer von den aktuellen Marktzinsbedingungen und ihren weiteren Entwicklungsperspektiven abhängig gemacht werden. Ein Fehler wäre es, in einer Niedrigzinsphase einen Kreditvertrag mit flexiblem Zins abzuschließen. Unter solchen Bedingungen gilt es, die Niedrigzinsen für absehbare Zeit über einen entsprechende Festzinsvereinbarung im Kreditvertrag dauerhaft festzuschreiben. Steht dagegen bei Aufnahme des Immobiliedarlehens zu erwarten, dass der Marktzins noch signifikant sinken kann, wäre es unwirtschaftlich sich mit einem Festzins über Jahre zu binden und auf diese Weise vermeidbare Zinsverluste hinzunehmen. Dann ist es stets besser, Flexibilität zu bewahren und sich über die Vereinbarung eines variablen Kreditzinses die Möglichkeit einer späteren Zinsanpassung zu erhalten.
Festlegungen bei Festzins
Immer wieder werden von Kreditnehmern die unmittelbaren Folgen von Zinsbindungsfristen in der Baufinanzierung verkannt. Wird eine Festzinsvereinbarung geschlossen bedeutet dies, dass der Kreditnehmer auf mindestens zehn Jahre an das Immobiliendarlehen gebunden ist. Denn erstmals nach zehn Jahren gewährt ihm das Gesetz ein folgenloses Kündigungsrecht. Erfolgt die Kündigung vor Ablauf der zehn Jahre, ist eine Vorfälligkeitsentschädigung an den Kreditgeber zu zahlen.
Anschlussfinanzierungen
Wird eine Anschlussfinanzierung erforderlich, so erfolgt eine solche üblicherweise auch erst nach Auslaufen der zehnjährigen Zinsbindungsfrist. Kreditnehmer stehen dann vor der Frage, welche Form der Anschlussfinanzierung für sie am günstigsten ist.
Entscheidend ist auch hier wiederum die konkrete Situation im Einzelfall. Hat der Kreditnehmer sein Darlehen über die gesamte bisherige Laufzeit zuverlässig bedient, kann er sich um eine Prolongation (Kreditverlängerung) bei seiner Hausbank bemühen. Dabei wird es oftmals unterlassen, für die Anschlussfinanzierung bessere Konditionen auszuhandeln. Gelingt dies nicht, und erhält der Kreditnehmer bei einem anderen Kreditinstitut vorteilhaftere Bedingungen für die nächste Etappe der Baufinanzierung, kann er eine entsprechende Umschuldung in Betracht ziehen.
Dabei unterläuft Kreditnehmern immer wieder der Fehler, die damit verbundenen Kosten nicht richtig einzuschätzen. Ebenso verfrüht wird häufig ein Forwarddarlehen zur Anschlussfinanzierung abgeschlossen. Es stellt nämlich eine Spekulation auf die künftige Zinsentwicklung dar, indem darauf vertraut wird, dass die im Vorhinein festgeschriebenen Zinsen in der Folgezeit nicht mehr fallen werden. Tritt dieser Fall dennoch ein, ist der Kreditnehmer jedenfalls an das Forwarddarlehen gebunden.
