Personen mit negativem Schufa-Eintrag sind in vielfältiger Weise in ihren Möglichkeiten eingeschränkt, Verträge abzuschließen. Dennoch besteht häufig auch bei ihnen der Wunsch nach einem Eigenheim. Die Suche nach einer entsprechenden Finanzierungsmöglichkeit kann sich bei negativer Schufa, also im Endeffekt eine Baufinanzierung ohne Schufa, äußerst schwierig gestalten, und sie ist insbesondere nicht frei von Risiken, die dem Kreditnehmer drohen können, denn oft bleibt die Wirklichkeit weit hinter den verlockenden Angeboten zurück.
Inhaltsverzeichnis
Kreditaufnahme trotz negativer Schufa
Als Grundsatz gilt, dass deutsche Kreditinstitute bei negativer Schufa des Antragstellers keine Darlehen vergeben. Dies gilt umso mehr, wenn ein Immobilienkredit gewünscht wird, dessen Darlehenssumme regelmäßig relativ hoch liegt. Gerade bei solchen Krediten wird das Risiko eines möglichen Zahlungsausfalls des Kreditnehmers vor dem Hinterrund des Negativeintrags fast immer zur Darlehensversagung führen.
Dennoch bestehen auch bei negativer Schufa für Kreditinteressenten gewisse Möglichkeiten für eine Baufinanzierung ohne Schufa. Das gilt zunächst für einige inländische Kreditanbieter, die – abweichend von der Regel – Darlehen auch bei negativer Schufa vergeben. Vorwiegend sind es aber ausländische Banken, die diese Marktlücke besetzt halten und Immobilienkredite unter bestimmten Bedingungen auch ohne Schufa-Nachweis ausreichen.
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Inländische Anbieter
Es gibt auch in Deutschland Kreditinstitute, die eine Baufinanzierung ohne Schufa anbieten. Allerdings sollten solche Kreditofferten ganz besonders kritisch geprüft werden, denn für die hohe Risikobereitschaft, die diese Banken eingehen, indem sie auf die Schufa verzichten, hat der Kreditnehmer auch einen entsprechend hohen Preis zu zahlen.
Inländische Banken, die eine Baufinanzierung ohne Schufa gewähren, verlangen daher weit über dem üblichen Marktzinsniveau liegende Darlehenszinsen. Zudem sind die Bearbeitungskosten für den Kredit zumeist deutlich höher als bei herkömmlichen Kreditinstituten. Nicht selten ist die Kreditbewilligung zwingend an den zusätzlichen Abschluss von Versicherungsverträgen gekoppelt, an denen diese Banken mitverdienen. So wird nicht nur – wie dies auch ansonsten üblicher Praxis entspricht – der Abschluss einer Restschuldversicherung verlangt, sondern der Kreditnehmer muss zur Darlehenssicherung auch eine Kapitallebensversicherung abschließen.
Darlehensnehmer sehen sich dann im Ergebnis mit folgenden Kostenpositionen belastet
- höhere Baukreditzinsen
- hohe Kreditabschlusskosten
- Abschlusskosten für Restschuldversicherung
- Kreditverteuerung durch Restschuldversicherung
- Abschlusskosten Kapitallebensversicherung
- Bestandsprovisionen/Verwaltungskosten Kapitallebensversicherung
Inländische Kreditvermittler
Noch kostspieliger wird es für Kreditnehmer, wenn er sich zur Beschaffung des Baudarlehens eines Kreditvermittlers bedient. Neben den erwähnten Kosten fallen dann zusätzliche und teils erhebliche Gebühren und Provisionen an, die der Vermittler für seine Dienste einstreicht. Die Baufinanzierung ohne Schufa kann dann sehr schnell zur Schuldenfalle werden.
Da Kreditinteressenten mit sauberer Schufa nicht der Hilfe von Kreditvermittlern bedürfen, haben diese sich auf das Geschäft mit Kunden spezialisiert, die ein Bonitätsproblem haben. Ihnen werden Immobilienkredite inländischer Anbieter zu den vorstehend geschilderten und ohnehin schon überteuerten Konditionen vermittelt. Zu den beträchtlichen Kreditkosten als solchen gesellen sich dann noch teils außerordentlich hohe Vermittlungsgebühren. Sie fallen auch an, wenn die Vermittlung einer Kreditgewährung an eine ausländische Bank erfolgt.
Ausländische Banken
Da im Ausland teilweise andere Kreditvergaberichtlinien herrschen als in Deutschland, gibt es für Kreditinteressenten ebenfalls die Möglichkeit, eine Baufinanzierung ohne Schufa über ein ausländisches Kreditinstitut abzuwickeln. Der Verzicht auf die Schufa bedeutet jedoch nicht, dass an den Antragsteller weniger hohe Anforderungen an seine Bonität gestellt werden, denn auch die ausländischen Banken nehmen eine umfassende Risikoprüfung vor Kreditgewährung vor, die nicht weniger streng ausfällt als in Deutschland.
Bevorzugte Länder
Eine Baufinanzierung ohne Schufa kommt für deutsche Kreditinteressenten hauptsächlich in einigen benachbarten Ländern in Betracht, die aufgrund der geographischen Nähe schon seit längerem mit deutschen Kunden Erfahrungen gesammelt haben.
Das gilt insbesondere für Banken aus den folgenden Ländern
- Schweiz
- Österreich
- Frankreich
- Niederlande
Deutsche Kreditantragsteller müssen in diesen Ländern nicht befürchten, aufgrund negativer Schufa abgewiesen zu werden, denn die dortigen Darlehensvergaberichtlinien fordern einen solchen Nachweis im Regelfall nicht.
Bonitätskriterien
Nichtsdestotrotz legen ausländische Kreditinstitute ähnliche Maßstäbe zur Bonitätsermittlung des Antragstellers an wie deutsche Banken. Der Kreditnehmer muss daher über ausreichendes Einkommen und Vermögen verfügen, wenn er realistische Aussicht auf Darlehensbewilligung haben will. Grundvoraussetzung für eine Baufinanzierung ohne Schufa über eine ausländische Bank ist somit – wie in Deutschland auch – hinreichende Bonität des Antragstellers.
Die exakten Anforderungen können dabei von Bank zu Bank variieren und hängen schließlich auch von der gewünschten Kredithöhe ab. Bezüglich der persönlichen Einkommenssituation des Antragstellers wird üblicherweise verlangt
- stabiles (und je nach Kredithöhe auch hohes) Einkommen
- unbefristeter Arbeitsvertrag
- Bestand des Arbeitsverhältnisses seit mindestens 12 Monaten
Die persönlichen Vermögensverhältnisse sind für die Kreditentscheidung ebenso bedeutsam. Selbst wenn der Antragsteller gut verdient, wird der Kredit in der Regel abgelehnt, wenn sich zeigt, dass er zur notwendigen Kreditsicherung keine nachhaltigen Vermögenswerte einsetzen kann oder gar überschuldet ist. Daher müssen üblicherweise folgende Kredit Voraussetzungen erfüllt sein
- Schuldenfreiheit
- Grundbesitz, der zur Kreditsicherung beliehen werden kann
- sonstiges Vermögen, das als Sicherheit dienen kann
Über sämtliche wirtschaftlichen Verhältnisse muss der deutsche Kreditinteressent ausführlich Rechenschaft ablegen. So werden Gehaltsnachweise oder Lohnabrechnungen und eine Kopie des Arbeitsvertrages verlangt. Zum Nachweis entsprechender Vermögensverhältnisse müssen Auszüge aus dem Grundbuch vorgelegt werden, aus denen sich ergibt, dass das zu beleihende Grundstück nicht bereits wertausschöpfend belastet ist. Je nach Höhe des beantragten Kredits muss die Immobilie für eine Baufinanzierung ohne Schufa völlig lastenfrei sein.
Kreditformen
Die von ausländischen Banken vergebenen Darlehen können sein
- herkömmlicher Immobilienkredit
- Fremdwährungsdarlehen
Fremdwährungsdarlehen werden namentlich von Schweizer Banken (Schweizer Kredit) angeboten, während seit Einführung der Gemeinschaftswährung in den übrigen Ländern übliche Euro-Kredite gewährt werden. Die Schweizer Fremdwährungsdarlehen können zwar zinsgünstiger sein, es bestehen bei ihnen aber zugleich bestimmte Risiken für den Kreditnehmer.
Kreditkonditionen
Die einzelnen Vertragskonditionen sind nicht verallgemeinerungsfähig und hängen – wie im Inland – immer von den besonderen Einzelumständen, insbesondere von der Kundenbonität ab.
Das Zinsniveau für Immobilienkredite entspricht in den genannten EU-Mitgliedsstaaten dabei in etwa demjenigen in Deutschland, denn auch dort ist die allgemeine Zinsentwicklung an die währungspolitischen Vorgaben der Europäischen Zentralbank gebunden. Ähnliches gilt auch für die mit der Kreditvergabe durch ausländische Banken entstehenden Kosten.
Hierfür fallen auch dort in der Regel an
- Kreditabschlusskosten
- Kosten für die Bestellung von Sicherheiten (Grundbuch- und Notarkosten)
Dabei gilt, dass die Kreditabschlusskosten wiederum von Bank zu Bank unterschiedlich hoch liegen können. Die Kosten für die Sicherheiten (Bestellung und Eintragung von Grundschuld oder Hypothek) sind dagegen die gleichen. Hier gilt im Übrigen, dass ausländische Banken in gleicher Weise grundbuchfähig sind wie deutsche Kreditinstitute.
Risiken und Nachteile
Entscheidet sich der Kreditnehmer für ein Fremdwährungsdarlehen, trägt er das Währungs- und Zinsrisiko während der Vertragslaufzeit. Darüber hinaus fallen für den Abschluss dieser Immobilienkredite üblicherweise hohe Bearbeitungskosten an.
Für sämtliche Kredite ausländischer Banken im Rahmen einer Baufinanzierung ohne Schufa kann sich allerdings die Frage des anzuwendenden Rechts stellen. Sieht der Kreditvertrag die Geltung des Rechts des Landes vor, in dem die ausländische Bank ansässig ist, kann dies für den Kreditnehmer nachteilig sein. Das gilt beispielsweise für eine Gerichtsstandsvereinbarung zugunsten der Bank. Kommt es bei der Vertragsdurchführung zu Streitigkeiten zwischen dem Kreditnehmer und der Bank, sind diese vor dem vertraglich vereinbarten Gericht im Ausland auszutragen.
Andererseits sind im Zuge EU-weiter Rechtsvereinheitlichung die Schutzbestimmungen für Kreditnehmer in sämtlichen Mitgliedsstaaten einander angeglichen. Sie gewährleisten auch für den Kredit bei eine ausländischen Bank im Rahmen einer Baufinanzierung ohne Schufa einen vergleichbaren Standard an Kreditnehmerrechten wie in Deutschland. Die gilt zumal nach dem diesjährigen Inkrafttreten der neuen Verbraucherkreditrichtlinie der EU, die eine weitere Stärkung der Rechtstellung von Kreditnehmern im EU-Raum gebracht hat.
