Grundsätzlich besteht auch bei der Baufinanzierung die Möglichkeit einer Umschuldung. Wie bei sonstigen Krediten erfolgt die Umschuldung dabei durch die Ablösung des Altdarlehens und seine Überführung in einen Neukredit zu in der Regel besseren Vertragskonditionen Der Neukredit kann bei dem bisherigen Kreditgeber, aber auch bei einem anderen Baufinanzierer beantragt und aufgenommen werden.
Entscheidet sich der Kreditnehmer für eine Umschuldung bestehender Verbindlichkeiten der Baufinanzierung bei seinem bisherigen Kreditinstitut, erfolgt die Neuordnung des Darlehens auf der Grundlage des bereits zuvor abgeschlossenen Kreditvertrages. Dieser Vertrag wird an die neuen Konditionen des Neukredits angepasst. Es bedarf deshalb nicht des Abschlusses eines weiteren Vertrages.
Nimmt der Kreditnehmer dagegen bei einem anderen Bankinstitut eine Baufinanzierung Umschuldung auf, muss der Altkreditvertrag gekündigt und ein Neuvertrag mit dem zweiten Baufinanzierer geschlossen werden. Bei der Kündigung des Altvertrages hat der Kreditnehmer die jeweiligen Kündigungsvereinbarungen der Kreditvertragbedingungen sorgfältig zu beachten.
Inhaltsverzeichnis
Umschuldungsvarianten bei der Baufinanzierung
Eine Umschuldung bestehender Immobilienkredite ist in folgenden drei Formen möglich
- Forwarddarlehen (Voraus-Darlehen)
- Neukredit während einer laufenden Zinsbindungsfrist
- Neukredit als Anschlussfinanzierung nach Ablauf einer Zinsbindungsfrist
Das Forwarddarlehen bietet Immobilienkreditnehmern die Möglichkeit, schon vor Ablauf der Zinsbindung die aktuellen Kreditkonditionen für die nächste Finanzierungsrunde einzufrieren. Durch das Forwarddarlehen sichert sich der Kreditnehmer also im Voraus und dauerhaft ihm günstige Kreditzinskonditionen für die Zeit nach der Zinsbindung.
Eine Baufinanzierung Umschuldung kann aber auch während der vertraglich vereinbarten Zinsbindungslaufzeit erfolgen, wenn sich erhöhter Finanzierungsbedarf ergeben sollte. Das ist aber in der Regel mit finanziellen Verlusten für den Kreditnehmer verbunden.
Schließlich ist die Umschuldung auch nach Ablauf der Zinsbindungsfrist möglich, wenn die Konditionen für den Umschuldungskredit vorteilhafter sein sollten als eine Kreditverlängerung des laufenden Immobiliendarlehns.
Richtiger Zeitpunkt einer Umschuldung
Zehnjährige Zinsbindungsfrist
Wirtschaftlich sinnvoll ist die Umschuldung eines Immobilienkredits nur dann, wenn die zu erwartenden Vorteile die mit der Baufinanzierung Umschuldung verbundenen Kosten überwiegen. Das wird nahezu immer nur der Fall sein nach Ablauf von mindestens zehn Jahren Zinsbindungsdauer.
Macht ein Kreditnehmer vor Ablauf von zehn Jahren von seinem Kündigungsrecht Gebrauch, verlangen Kreditgeber eine Vorfälligkeitsentschädigung für den entgangenen Zinsgewinn. Sie muss vom Kreditnehmer nach zehn Jahren Zinsbindung allerdings nicht gezahlt werden, denn dann steht ihm von Gesetzes wegen ein ordentliches Kündigungsrecht des Kreditvertrages zu, ohne zur Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung verpflichtet zu sein (§ 489 BGB).
Drohende Vorfälligkeitsentschädigung – Zinsbindungsfrist beachten
Eine Umschuldung der Baufinanzierung vor Ablauf von mindestens zehn Jahren Zinsbindung ist mit erheblichen finanziellen Nachteilen für Kreditnehmer verbunden, denn die Vorfälligkeitsentschädigungen sind beträchtlich und können bei höheren Kreditsummen durchaus einen fünfstelligen Betrag ausmachen. Selbst wenn der Umschuldungskredit deutlich günstigere Zinskonditionen bieten würde, wäre der durch Zahlung der Vorfälligkeitsentschädigung erlittene finanzielle Schaden hierdurch kaum mehr auszugleichen.
Wirtschaftlich zweckmäßig ist eine Baufinanzierung Umschuldung deshalb nur, wenn sie bereits im Vorhinein als Forwarddarlehen vertraglich vereinbart ist, oder wenn dem Kreditnehmer nach Ablauf von zehn Jahren Kreditvertragslaufzeit erstmals die gesetzliche Möglichkeit zur Kündigung ohne Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung eröffnet ist.
Vorteile und Nutzen einer Baufinanzierung Umschuldung
Zinsersparnis und Umschuldungskosten gegen rechnen
Eine Umschuldung sollte in Erwägung gezogen werden, wenn die Zinsbindung ausläuft und der Umschuldungskredit bessere Konditionen bietet als das laufende Darlehen. Unter diesen Bedingungen kann der Kreditnehmer Zinsvorteile realisieren. Aber auch das gilt nicht immer, sondern nur, wenn die erwartete Kreditzinsersparnis über den Umschuldungskosten liegt.
Selbst wenn daher das allgemeine Zinsniveau nachgegeben hat und ein Umschuldungskredit nach Ablauf der Zinsbindung zu günstigeren Zinskonditionen abgeschlossen werden könnte, muss der Kreditnehmer genau gegen rechnen, ob die Ersparnis nicht durch die Kosten wieder aufgezehrt wird, die durch die Umschuldung als solche entstehen. Hierfür fallen bei Banken entsprechende Bearbeitungsgebühren an. Bearbeitungsgebühren werden aber nicht nur für den Neukredit erhoben, sondern sie werden bei Kündigung des Altvertrages insbesondere von der bisherigen Bank für die Auflösung des Vertragsverhältnisses in Rechnung gestellt.
Möglichkeiten bei der Hausbank ausloten
Zumindest Vertragsauflösungskosten fallen aber nicht an, wenn der Kreditnehmer bei seinem bisherigen Baufinanzierer bleibt und bei diesem entweder eine Verlängerung des bestehenden Kredits beantragt oder eine Baufinanzierung Umschuldung vornimmt.
Vor einem Anbieterwechsel ist es deshalb immer besonders sinnvoll, im Einzelnen alle Möglichkeiten zu prüfen, die bei dem aktuellen Kreditgeber infrage kommen. Dabei sollte der Kreditnehmer selbstbewusst auftreten und seine Hausbank durchaus auch auf günstigere Marktangebote hinweisen. Weigert sich die Bank, dem Kreditnehmer ähnliche Vertragsbedingungen einzuräumen, sollte ein Wechsel des Anbieters und die Umschuldung bei einem anderen Kreditinstitut erfolgen.
Weil es aber letztlich die Banken sind, die an Kreditnehmern verdienen, lassen diese sich nicht selten auf solche Kundenvorschläge ein. Der Kreditnehmer hat unterm Strich sodann die Vertragsauflösungskosten eingespart bei gleichzeitiger Inanspruchnahme vorteilhafterer Zinskonditionen.
Nachteile einer Baufinanzierung Umschuldung
Wegen der Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung bedeutet eine Umschuldung innerhalb der Zinsbindungsfrist für den Kreditnehmer immer ein Verlustgeschäft. Eine Umschuldung außerhalb der Zinsbindung ist bei dem bisherigen Kreditinstitut in der Regel günstiger als die Neukreditaufnahme bei einer anderen Bank, denn bei der Hausbank fallen üblicherweise nur die Bearbeitungsgebühren für die entsprechende Vertragsumstellung an.
Entscheidet sich der Kreditnehmer für einen neuen Baufinanzierer, muss er nicht nur die für die Altvertragsauflösung entstehenden Kosten tragen. Darüber hinaus ist er mit den Kosten für die Bearbeitung des Neukreditantrages belastet. Besonders teuer kann der Wechsel dann werden, wenn die Darlehensbewilligung von der Neubank vom Abschluss einer Restschuldversicherung abhängig gemacht wird.
Die Restschuldversicherung führt stets zu einer erheblichen Kreditverteuerung, weshalb der Kreditnehmer unter solchen Bedingungen mit besonderer Sorgfalt die Wirtschaftlichkeit des Wechsels durchrechnen sollte.
