Wohneigentum ist für etwa 85% aller Deutschen ein großer Wunsch. Aus diesem Grund stellen sich viele Mieter im Laufe ihres Lebens die Frage, ob es nicht besser wäre, eine Immobilie bzw. eine Eigentumswohnung zu kaufen oder weiter Miete zu bezahlen. Neben Faktoren wie der oft besseren Wohnqualität, der Absicherung fürs Alter und der Eigenständigkeit sollten hierbei auch wirtschaftliche Faktoren berücksichtigt werden. Hierzu sollten die vorhandenen Mietbelastungen und die finanziellen Aufwendungen beim Kauf und bei der Miete der Immobilie gegenübergestellt werden.
Inhaltsverzeichnis
Die Kosten für die Miete
Die Kosten der derzeitigen Miete spielen bei der Berechnung, ab wann der Kauf einer Wohnung oder einer Immobilie günstiger ist, eine enorm wichtige Rolle. Wird für eine Wohnung mit der Größe von 90 qm beispielsweise eine Nettokaltmiete von 540 Euro berechnet und legt man hier eine jährliche Mietsteigerung von 2% zugrunde, würde die Gesamtmiete auf einen Mietzeitraum von 20 Jahren 157.447 Euro betragen. Nach einem Zeitraum von 30 Jahren würden Mieter aufsummiert sogar bis zu 262.881 Euro an den Vermieter bezahlen, ohne selbst Eigentum zu erwerben.
Die oben genannte Rechnung bezieht sich einzig auf die Nettokaltmiete. Die monatlichen Nebenkosten (Heizung, Wasser, Strom etc.) müssten zusätzlich finanziert werden. Da diese jedoch auch beim Kauf einer Wohnung anfallen, wurden sie außer Acht gelassen.
Die Kosten für den Immobilienerwerb
Für den Kauf der Wohnung wird ein Kaufpreis von 120.000 Euro zugrunde gelegt. Zuzüglich Nebenkosten (etwa 8,00%, bspw. Maklergebühren, Notarkosten, Grunderwerbssteuer), die bei jedem Immobilienkauf anfallen, ergibt sich ein Gesamtkaufpreis von rund 130.000 Euro. Diesen Betrag dürften die wenigsten aus eigener Tasche aufbringen können, so dass eine Finanzierung muss gefunden werden muss. Hier gilt die Faustregel, je höher das Eigenkapital gemessen am Wert der Immobilie, desto günstiger die Baufinanzierung.
Bei 30.000 Euro Eigenkapital müsste eine Summe von 100.000 Euro über die Bank finanziert werden. Rechnet man hier mit der letzten Kaltmiete (540 Euro) als Kreditrate zur Tilgung und einem effektiven Zins von 4,00% p.a., wäre der Kauf der Wohnung nach 24 Jahren abgeschlossen. Der Gesamtaufwand für die Finanzierung würde sich auf rund 184.000 Euro (Eigenkapital + Baudarlehen + Bauzinsen) belaufen.
Welche Kosten als Eigentümer zusätzlich berücksichtigt werden müssen
Im Unterschied zu Mietern haben Eigentümer Verpflichtungen hinsichtlich der Instandsetzung der Wohnung bzw. des Hauses. Die Aufwendungen hierfür richten sich vor allem nach Art und Zustand der Immobilie, dem Baujahr und nicht zuletzt auch nach den handwerklichen Fähigkeiten der Eigentümer. In der Regel werden für Instandsetzungsmaßnahmen Rücklagen geschaffen, die bis zu 1,00% des Kaufpreises betragen können. Im genannten Beispiel würde dies eine jährliche Belastung von 1.200 Euro bedeuten, so dass monatlich eine zusätzliche Rate von 100 Euro zu tragen ist.
Des Weiteren tragen Eigentümer die Kosten für die Versicherung ihrer Immobilie vollumfänglich selbst. Bei einer Eigentumswohnung reicht in der Regel eine erweiterte Hausratversicherung, welche schon für rund 100 Euro jährlich zu haben ist. Muss ein ganzes Haus abgesichert werden, kommen in Abhängigkeit des Versicherungsumfangs und der Versicherungssumme hier schnell auch mal 500 Euro pro Jahr zusammen. Für unsere Beispiele rechnen wir mit 100 Euro für die erweiterte Hausratversicherung.
Entgangener Zinsgewinn auf das Eigenkapital
Vernachlässigen darf man nicht die Zinsverluste auf das eingesetzte Eigenkapital. Würden diese 30.000 EUR nicht zur Finanzierung aufgwendet sondern etwa auf einem Festgeldkonto mit 2,00% p.a. Zinsen nach Steuern angelegt werden, käme hier ein Ertrag von ca. 18.250 Euro zusammen, legt man die Dauer der Finanzierung von 24 Jahren zugrunde.
Wertsteigerung einer Immobilie
Viele Menschen halten Wertsteigerungen bei Immobilien für selbstverständlich. Das ist allerdings ein weit verbreiteter Irrtum. Rein statistisch gesehen konnten die meisten Immobilien in den letzten Jahrzehnten mit der Inflation nicht annähernd Schritt halten.
Da wir aber bei den Mietkosten eine konstante Steigerung von jährlich 2,00% zugrunde gelegt haben, könnte man an dieser Stelle auch eine konservative Wertsteigerung von jährlich 1,00% für die Immobilie unterstellen. Ob aber in 20 oder 30 Jahren tatsächlich ein entsprechenden Markt vorzufinden ist, in dem eiine Immobilie mit Wertsteigerung verkauft werden kann, ist doch sehr spekulativ. Wir berücksichtigen eine eventuelle Wertsteigerung bei der Immobilie aus diesem Grund nicht.
Wichtig für eine eventuelle Wertsteigerung
Beim Kauf sollten Sie sich auf jeden Fall genau über die Lage des Objekts informieren. Prüfen Sie auch eine eventuelle Vermietbarkeit bei einer Eigentumswohnung. Natürlich lässt sich eine schöne 70 qm Dreiraumwohnung in Nähe einer Universität besser vermieten, als eine 130 qm Wohnung auf dem Land.
Fazit – Kaufen oder Mieten im Vergleich
In unserem Beispiel wäre die finanzierte Wohnung nach 24 Jahren abbezahlt. Durch die Zusatzkosten, die Eigentümer schultern müssen, wäre eine vergleichbare Mietwohung zu o.g. Bedingungen für diesen Zeitraum günstiger, wenn man nur die reinen Aufwendungen betrachtet.
Bedenken muss man hierbei aber, dass man als Käufer einen Wert schafft, die Mietzahlungen sind hingegen verloren.
Zusammenfassung für einen Zeitraum von 24 Jahren
| Mietwohnung | Eigentumswohnung | |
|---|---|---|
| Kaltmiete | 199.270 EUR | |
| Darlehen inkl. Zinsen | 154.000 EUR | |
| Eigenkapital | 30.000 EUR | |
| entgangener Zinsgewinn auf das Eigenkapital | 18.250 EUR | |
| Kosten für Instandhaltung | 28.800 EUR | |
| Kosten für Versicherungen | 2.400 EUR | |
| Summe | 199.270 EUR | 233.450 EUR |
| Mehrbelastung | 34.180 EUR |
Diese Berechnung führen wir nun zehn Jahre weiter, da keine Zinskosten mehr anfallen, wenn das Baudarlehen abgetragen ist und sich die Finanzierungskosten somit nicht weiter erhöhen. Die jährliche Mieterhöhung von 2,00% schlägt aber weiterhin zu Buche.
Zusammenfassung für einen Zeitraum von 34 Jahren
| Mietwohnung | Eigentumswohnung | |
|---|---|---|
| Kaltmiete | 314.630 EUR | |
| Darlehen inkl. Zinsen | 154.000 EUR | |
| Eigenkapital | 30.000 EUR | |
| entgangener Zinsgewinn auf das Eigenkapital | 28.820 EUR | |
| Kosten für Instandhaltung | 40.800 EUR | |
| Kosten für Versicherungen | 3.400 EUR | |
| Summe | 314.630 EUR | 257.020 EUR |
| Mehrbelastung | 57.610 EUR |
Fairerweise müsste der entgangene Zinsgewinn auf das, beim Kauf eingesetzte, Eigenkapital schrittweise reduziert werden, da sich ja rechnerisch zusätzliche Mittel zum Sparen ergeben. Wir verzichten an dieser Stelle auf Grund der Übersichtlichkeit darauf.
Rechenbeispiele sind variabel und daher veränderlich
Die oben genannten Berechnungen beziehen sich auf den aktuellen Stand hinsichtlich der derzeitigen Mietsteigerung sowie des Zinsniveaus für die Baufinanzierung. Hierbei handelt es sich um Durchschnittswerte. Diese sind sehr variabel und von der jeweiligen Region abhängig. Auch die erzielten Anlagezinsen können variieren. Aus diesem Grund sind die vorgenannten Berechnungen lediglich eine Grundlage, um Kauf und Miete einer Immobilie gegenüberzustellen. Eine individuelle Berechnung ist allerdings in jedem Fall angeraten.
