Mietkauf

Bei dem Mietkauf wird zwischen den Vertragsparteien ein Mietvertrag abgeschlossen, der die Option enthält, das gemietete Objekt zu einem späteren Zeitpunkt zu erwerben. Hierzu wird im Mietkaufvertrag eine bestimmte Zeitspanne vereinbart, innerhalb deren von diesem Vorkaufsrecht Gebrauch gemacht werden kann. Übt der Mieter sein Optionsrecht aus, werden die bis dahin gezahlten Mieten ganz oder zum Teil auf den Kaufpreis angerechnet. Üblicherweise wird in Verträgen eine Mietvertragsdauer von 10 oder 20 Jahren bestimmt, nach deren Ablauf das Optionsrecht wahrgenommen werden kann. Es kann vertraglich aber auch eine abweichende Mietzeitdauer vereinbart werden.

Mischung aus Mietvertrag und Kaufoptionsvertrag

Rechtlich handelt es sich beim Mietkauf somit um eine Mischung aus Mietvertrag und Kaufoptionsvertrag. Der Kaufoptionsvertrag verschafft dem Mieter die Befugnis, das gemietete Objekt innerhalb einer vertraglich näher bestimmten Frist zu kaufen. Möglich sind auch Vertragsgestaltungen, die eine Verpflichtung des Mieters zum späteren Erwerb festschreiben. Die Vertragsfreiheit erlaubt auch solche Konstruktionen, deren kaufvertraglicher Teil dann allerdings nicht mehr als Optionsrecht des Mieters ausgestaltet ist.

In sämtlichen Fällen unterliegen die Rechtsverhältnisse, die sich aus Miete und Kauf ergeben, den jeweils geltenden miet- beziehungsweise kaufrechtlichen Vorschriften. Es findet folglich kein Sonderrecht über den Mietkauf Anwendung. Vielmehr richten sich die Durchführung des Vertrages und die Behandlung möglicher Vertragsstörungen allein nach den entsprechenden gesetzlichen Bestimmungen des Miet- und Kaufrechts.

Übertrag des Mietkaufvertrages auf Dritte möglich

Der Mietkaufvertrag kann zudem vorsehen, dass eine Übertragung des Vertragsverhältnisses möglich sein soll. Kraft der Vertragsfreiheit kann vereinbart werden, dass der Mietkaufvertrag auf Angehörige oder andere im Vertrag namentlich bezeichnete Personen übertragen werden kann. Wird beim MIetkauf von dieser Möglichkeit Gebrauch gemacht, tritt der Übernehmende in sämtliche Rechte und Pflichten ein, die sich aus dem Mietkaufverhältnis ergeben.

Mietkauffähige Objekte

Sämtliche Immobilienobjekte sind grundsätzlich im Rahmen des Mietkaufs finanzierbar. Das gilt für Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen und gewerbliche Objekte gleichermaßen. Es ist dabei allerdings zu berücksichtigen, dass wirtschaftlicher Sinn und Nutzen des Mietkaufs begrenzt sein kann. Liegen die monatlichen Belastungen etwa für eine gewerbliche Immobilie beim Mietkauf außerordentlich hoch, so drängen sich alternative Finanzierungsformen für den Interessenten auf. Über eine herkömmliche Baufinanzierung in Form eines Immobilienkredits ergeben sich in der Regel und insbesondere bei größeren Projekten mit langer Tilgungsphase geringere wirtschaftliche Deckungskosten.

Unterschied zur herkömmlichen Baufinanzierung

Der wesentlichste Unterschied des Mietkaufs zur üblichen Immobilienfinanzierung liegt in der rechtlichen Konstruktion. Bei von vornherein feststehender Erwerbsabsicht stellt sich der Mietkauf als Ratenkauf einer Immobilie mit Restwertzahlungsvereinbarung dar. Das bedeutet zugleich, dass der Mietkäufer erst dann rechtlich Eigentum erwirbt, wenn sämtliche Mietraten und – nach Ausübung des Vorkaufsrechts – der restliche Kaufpreis geleistet werden.

Deshalb ist die rechtliche Position beim Mietkauf schwächer als bei anderen Baufinanzierungsformen, denn der Immobilienkreditnehmer erwirbt mit der Eintragung in das Grundbuch Eigentum an der Immobilie, wenn auch grundpfandrechtlich belastet mit Hypothek oder Grundschuld.

Mietkäufer trägt Insolvenzrisiko

Der Mietkäufer dagegen trägt das Insolvenzrisiko seines Vertragspartners: Zwar hat er von diesem ein vertraglich zugesichertes Vorkaufsrecht. Das ist allerdings regelmäßig nichts wert, wenn sein Vertragspartner leistungsunfähig werden sollte und dessen Gläubiger Zugriff nehmen auf die Immobilie.

Mehr Planungssicherheit bei der Baufinanzierung

Im Gegensatz zum Mietkauf bietet die übliche Baufinanzierung eine bessere Kalkulierbarkeit der Gesamtkosten. Dem Immobilienkredit liegt ein feststehender Tilgungsplan mit zumeist konstantem Zinssatz zugrunde. Aufgrund dieser Planungssicherheit lassen sich wirtschaftliche Belastungen und Risiken realistisch einschätzen.

Demgegenüber sieht sich der Mietkäufer zwei verschiedenen wirtschaftlichen Herausforderungen gegenüber:

1. eine hohe Monatsmiete aufbringen
2. finanzielle Rücklagen schaffen, um nach Ablauf der Mietzeit den Kaufpreis zahlen zu können

Regelmäßig ist eine solche Doppelbelastung mit entsprechend höheren Risiken verbunden, zumal als einzige Sicherheit beim Mietkauf das Einkommen zur Verfügung steht. Fällt das Einkommen weg, droht dem Mietkäufer nicht nur die Kündigung des Mietverhältnisses, sondern er verliert auch die Aussicht auf den Kauf des Objekts, für die er unter Umständen über lange Zeit hohe Beiträge aufgewendet hat.

Dagegen hat ein Immobilienkreditnehmer in einer vergleichbaren Lage die Möglichkeit, das Gespräch mit seiner Bank zu suchen und den Kreditvertrag eine Zeitlang beitragsfrei zu stellen. Solche Übereinkünfte entsprechen üblicher Praxis, denn auch der Kreditgeber hat keinerlei Interesse, bei plötzlicher und unvorhersehbarer Arbeitslosigkeit die gesamte Baufinanzierung platzen zu lassen.

Finanzierungsfunktion des Vermieters beim Mietkauf

Zwar tritt der Vermieter im Verhältnis zum Mietkäufer nicht als Kreditgeber auf, tatsächlich übt er aber eine Finanzierungsfunktion beim Mietkauf aus, die über die Mietkaufaufschläge bezahlt werden, die den Mietkauf gegenüber normalen Mietverhältnissen erheblich verteuern.

Vor diesem Hintergrund setzt sich Gesamtmiete beim Mietkauf zusammen aus

• der Miete im eigentlichen Sinne
• dem Mietkaufaufschlag
• dem Tilgungsanteil

Dabei gilt für den Tilgungsanteil der Gesamtmiete, dass dieser für den Mietkäufer vollständig verloren geht, wenn kein späterer Erwerb erfolgt.

Vorteile für den Mietverkäufer

Für Verkäufer ist das Modell Mietkauf finanziell durchaus lohnend, denn die Mieteinnahmen liegen erheblich über dem Marktdurchschnitt. Zudem zeichnen sich Vermieter nicht selten von der Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht des Objekts frei oder beteiligen ihre Mieter in weit reichendem Maße an solchen Kosten.

Ein wesentlicher Vorteil besteht darüber hinaus in der Kalkulierbarkeit des wirtschaftlichen Vertragsrisikos: Während der Darlehensgeber beim Abschluss eines in der Regel hohen Immobilienkredits das Ausfallrisiko des Kreditnehmers trägt, ist dieses Risiko beim Mietkauf auf den Ausfall des Mietzinses begrenzt. Realisiert sich dieses Risiko, kann der Vermieter von seinem Kündigungsrecht Gebrauch machen, denn das Rechtsverhältnis beurteilt sich bis zur Ausübung der Kaufoption (Erwerb der Immobilie) allein nach dem Mietrecht.

Belastung der Immobilie durch Grundpfandrechte

Ein weiteres Risiko besteht für den Mietkäufer in einer möglichen Belastung der Immobilie mit Grundpfandrechten. Ist das Grundstück mit einer Grundschuld oder Hypothek belastet, und wird von diesem Sicherungsrecht Gebrauch gemacht, wenn die Grundforderung ausfällt, für die das Grundstücksrecht bestellt wurde, kann der Mietkäufer dem nichts entgegensetzen. In solchen Fällen steht die Verwertung der Immobilie im Wege der Zwangsversteigerung an, ohne dass dem Mietkäufer rechtlich die Möglichkeit gegeben wäre, dem zu widersprechen. Von besonderer Wichtigkeit ist es daher für den Käufer beim Mietkauf, sich vor Vertragsunterzeichnung von der Lastenfreiheit der Immobilie durch Einsicht in das Grundbuch zu vergewissern.

Belastung während des laufenden Mietverhältnisses

Das gleiche Risiko trägt der Mietkäufer, wenn die grundpfandrechtliche Belastung zwar nicht von vornherein besteht, aber im Laufe des Mietverhältnisses eintritt.

Bestellt der Eigentümer (Verkäufer beim Mietkauf) zur Überbrückung eines Liquiditätsproblems ein Grundpfandrecht, geht diese Belastung bei einem späteren Erwerb des Objekts durch den Mietkäufer mit über. Wenn der Mietverkäufer dem Mietkäufer auch lastenfreie Eigentumsverschaffung schuldet, so wirkt diese Verpflichtung doch nur im Vertragsverhältnis zwischen diesen beiden Parteien und kann nicht demjenigen entgegengesetzt werden, zu dessen Gunsten das Grundpfandrecht bestellt worden ist.

Der Gläubiger des Grundpfandrechts kann aus dem Sicherungsrecht auch gegen einen neuen Eigentümer vorgehen. Der Mietkäufer wäre unter diesen Umständen auf einen vertraglichen Schadensersatzanspruch aus dem Mietkauf gegen seinen Vertragspartner angewiesen, der für ihn im Ergebnis wertlos wäre, wenn dieser unterdessen zahlungsunfähig geworden sein sollte.

Anrechnung der Miete auf den Kaufpreis

Das Grundmodell des Mietkaufs sieht die Anrechung der Mietzahlungen auf den Kaufpreis vor. Die vertraglichen Konditionen der Anbieter bei der Höhe der Anrechnung im Einzelnen unterliegen jedoch starken Abweichungen.

Teils bestimmen die Vertragsbedingungen, dass eine Anrechnung nur bis zu einem bestimmten Höchstbetrag erfolgt. In Anbetracht der in der Regel sehr hohen Mietzahlungen beim Mietkauf geht somit stets ein erheblicher Anteil an den monatlichen Mietkosten faktisch verloren, weil er bei dem späteren Kaupreis unberücksichtigt bleibt.

Vielfach liegt dieser Praxis der Anbieter das Bestreben zugrunde, den Kaufpreis nach Möglichkeit hoch zu halten und Mietkäufer durch hohe Mietzahlungen zu einem frühzeitigen Kaufvertragsabschluss zu drängen.

Rechtliche Grenzen von Miethöhe und Anrechnung

Die hohen Mieten und die teils nur unzureichende Anrechnung auf den Kaufpreis können zwar im Rahmen der Vertragsfreiheit frei ausgehandelt werden. Grundsätzlich unterliegt aber die Vertragsfreiheit ihrerseits rechtlichen Begrenzungen.

Diese sind dann überschritten, wenn sich die konkreten vertraglichen Vereinbarungen im Bereich des Wuchers bewegen (§ 138 Abs. 2 BGB). Auch hierbei ist wiederum zwischen der mietvertraglichen Vereinbarung und der für die kaufvertragliche Absprache bedeutsamen Anrechnungshöhe der Mietzahlungen beim Mietkauf zu unterscheiden. In beiden Fällen liegt dann ein wucherisches Vertragsverhältnis vor, wenn ein auffälliges Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung zu bejahen ist.

Höhe der Miete für die Mietkauf-Immobilie

Hinsichtlich des Mietvertrages nimmt die Rechtsprechung Wucher an, wenn die vertraglich vereinbarte Miete die angemessene Miete um mindestens 50% überschreitet (BGH, Urteil v. 14.07.2004, XII ZR 352/00).

Höhe des Kaufpreises und Anrechnung der Miete für die Immobilie

Bei der Anrechnung der Mieten auf den Kaupreis beim Mietkauf ist von einem auffälligen Missverhältnis auszugehen, wenn der Kaufpreis unter Abzug der anzurechnenden Mietzahlungen um mindestens 100% über dem Marktpreis liegt (BGH in: Neue Juristische Wochenschrift 1997, 1846).

Beteiligung an Reparatur- und Modernisierungskosten

Darüber hinaus können Mietkaufverträge auch festlegen, dass der Mietkäufer sich an Kosten beteiligen muss, die für notwendige Instandsetzungs- oder Instandhaltungsmaßnahmen an der Immobilie anfallen. Das kann die Modernisierung der sanitären Installation oder der Heizung ebenso betreffen wie Reparaturarbeiten am Dach oder Mauerwerk.

Fallen solche Kosten an, führen sie zu einer zusätzlichen Verteuerung beim Mietkauf der ohnehin schon hohen finanziellen Belastung, die der Mietkäufer monatlich zu tragen hat.

Kosten beim Mietkauf

Die beim Mietkauf grundsätzlich hoch angesetzten Mieten und die anteilig zu berücksichtigenden weiteren Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung haben entsprechend hohe Endmieten zur Folge.

Abgesehen von je unterschiedlichen Vertragsbedingungen zum Mietkauf der Anbieter, sind zudem regionale Abweichungen für die Mietpreisbildung maßgebend. So liegen die Mieten – wie sonst auch – in städtischen Ballungszentren im Regelfall höher als im ländlichen Raum.

Vorbehaltlich dieser Besonderheiten liegt die monatliche Belastung für eine als Einfamilienhaus genutzte Immobilie beim Mietkauf in einer Bandbreite von etwa 1.500 bis 2.000 Euro.

Anforderungen an Mietkäufer

Angesichts der hohen wirtschaftlichen Belastung sollte Mietkauf auch nur dann in Betracht gezogen werden, wenn die entsprechenden Mittel tatsächlich aufgebracht werden können. Der Mietkäufer sollte deshalb über ein sehr gutes Einkommen verfügen.

Aus diesem Grund führen seriöse Anbieter von Mietkauffinanzierungen vor Vertragsschluss eine Bonitätsprüfung durch.  Weniger vertrauenswürdige Anbieter verzichten vor Vertragsschluss auf die Bonitätsprüfung und werben gezielt damit, eine solche erst nach Ausübung der Kaufoption aus dem Mietkauf vorzunehmen.

Das Angebot richtet sich insbesondere an Personen mit negativem Schufa-Eintrag oder geringem Einkommen. Nicht wenige Verbraucher sind solchen Verlockungen vom schnellen Eigenheim erlegen und haben sich später hohen Schuldenlasten gegenüber gesehen.

Ganz besondere Vorsicht ist vor diesem Hintergrund angebracht, wenn Anbieter Mietkauf als Alternative zur klassischen Eigenheimfinanzierung anpreisen, weil der Interessent aufgrund seiner schlechten wirtschaftlichen Lage keinen Immobilienkredit erhält. In solchen Fällen ist der Weg in die weitere Verschuldung oftmals vorgezeichnet, denn die monatliche Belastung von hoher Miete und Sparleistung für den späteren Immobilienerwerb durch Mietkauf ist von diesen Personen kaum je aufzubringen.

Nicht von ungefähr sind daher insbesondere Anbieter in die Kritik von Verbraucherschutzverbänden geraten, die sich mit ihren Finanzkonzepten zum Mietkauf an Bezieher von Sozialleistungen und Menschen in wirtschaftlicher Not wenden und ihnen vorgaukeln, für sie bestehe eine realistische Aussicht auf langfristigen Eigenheimerwerb.

Anbieter nehmen unter solchen Bedingungen den völligen Bankrott ihrer Vertragspartner billigend in Kauf. Dahinter steckt durchaus ein Geschäftsmodell, denn häufig handelt es sich bei den an diese Personen vermittelten Objekten um Immobilien, die auf dem freien Markt nur unter Schwierigkeiten abzustoßen sind. Unseriöse Anbieter erzielen mit solchen Schrottimmobilien durch die hohen Mieten, die in der Mietkaufbranche üblich sind, noch beträchtliche Gewinnspannen.

Vorzeitiger Ausstieg aus dem Mietkaufvertrag

Ein vorzeitiger Ausstieg aus dem Mietkauf Vertrag muss ausdrücklich vereinbart werden. Der Mietkäufer sollte sich dieses Recht unbedingt vorbehalten, denn tritt eine Verschlechterung seiner wirtschaftlichen Situation ein, ist er an einen Mietkauf Vertrag gebunden, den er finanziell nicht mehr schultern kann.

Kauf der Immobilie nur als Wahlrecht ausüben

Daher sollte er von solchen Verträgen von vornherein Abstand nehmen, die ihn zwingend auf einen späteren Kauf der Immobilie festlegen. Der Mietkaufvertrag sollte den möglichen späteren Erwerb immer als tatsächliches Wahlrecht ausgestalten. Weil das in der Praxis aber nicht stets der Fall ist, sind Mietkäufer zu besonderer Aufmerksamkeit bei der Kenntnisnahme entsprechender Vertragsbedingungen der Anbieter aufgerufen.

Stornogebühren und Vertragsauflösungskosten

Der Vertrag sollte zudem frei sein von Klauseln, die einen vorzeitigen Ausstieg erschweren, indem sie zur Zahlung von Stornogebühren oder Vertragsauflösungskosten verpflichten. Auch solche Vereinbarungen sind nicht selten, um den Mietkäufer an den Vertrag zu binden.

Sonderleistungen zu Beginn des Mietkaufs

Verbreitet ist auch die vertragliche Vereinbarung zur Erbringung einer Sonderleistung durch den Mietkäufer gleich zu Beginn des Vertragsverhältnisses. Diejenigen Mietkäufer, die sich noch nicht schlüssig sind, ob Sie später die Immobilie tatsächlich kaufen wollen, sollten auch solche Verträge grundsätzlich nicht unterschreiben. In der Regel verfällt die Sonderleistung – und kann dann vom Mietkäufer auch nicht mehr zurückgefordert werden – wenn später von der Kaufoption nicht Gebrauch gemacht wird.

Vor- und Nachteile beim Mietkauf

Vorteile

Von Vorteil kann sein, dass Mietkauf ohne Einschaltung eines finanzierenden Kreditinstituts erfolgt. Da der Mietkäufer die Finanzierung selbst leistet, ist er nicht dazu gezwungen, nach geeigneten Kreditangeboten zu suchen. Dementsprechend ersparen Mietkäufer die üblichen Kreditkosten. Die Finanzierungsfunktion, die bei der klassischen Eigenheimfinanzierung der Bank oder Bausparkasse zukommt, nimmt beim Mietkauf der Mietverkäufer ein.

Nachteile

Demgegenüber sollte nicht übersehen werden, dass der Mietkauf beträchtliche rechtliche und wirtschaftliche Risiken birgt.

Der Mietkäufer trägt das Ausfallrisiko seines Vertragspartners ebenso wie die Gefahr, dass die Immobilie mit Grundpfandrechten belastet ist. Gegen das Ausfallrisiko schützt den Mietkäufer keine vertragliche Vereinbarung, und gegen das Belastungsrisiko kann er sich nur durch Grundbucheinsicht vor Vertragsschluss absichern. Das bietet aber keine Gewähr dafür, dass ein Sicherungsrecht nicht zu einem späteren Zeitpunkt ohne Wissen des Mietkäufers bestellt wird. Bei abredewidrigen Verfügungen (Bestellung von Grundpfandrechten) während der Mietzeit ist der Mietkäufer auf einen vertraglichen Schadensersatzanspruch verwiesen, der für ihn nutzlos ist, wenn der Mietverkäufer diesen nicht erfüllen kann.

Anmeldung von Forderungen bei Insolvenzverfahren

Zwar kann der Mietkäufer, der von seinem Optionsrecht Gebrauch gemacht und damit einen entsprechenden kaufvertraglichen Verschaffungsanspruch erworben hat, seine Forderung zur Insolvenzmasse anmelden (§ 174 Insolvenzordnung). Im Regelfall muss er sich dann aber mit einem Bruchteil dessen zufrieden geben, was er im Laufe der Mietzeit an Zahlungen auf den Vertrag erbracht hat. Liegt allerdings völlige Insolvenzarmut vor, erhält er nicht einmal diesen Anspruch zur Quote.

Eine über diese schuldrechtliche Insolvenzforderung hinausgehende und zur bevorrechtigten Befriedigung aus der Insolvenzmasse berechtigende Rechtsstellung des Mietkäufers liegt stets nur dann vor, wenn bereits im Grundbuch eine so genannte Auflassungsvormerkung zu seinen Gunsten eingetragen worden ist.

Kraft der Auflassungsvormerkung erlangt der Mietkäufer ein Anwartschaftsrecht an dem Grundstück, das nicht mehr einseitig beseitigt werden kann (§§ 883, 888 BGB). Diese Voraussetzungen werden jedoch nur in dem Ausnahmefall vorliegen, dass nach Ablauf der Mietphase und vor Zahlung des Kaufpreises auf Drängen des Käufers eine entsprechende Eintragung in das Grundbuch erfolgt, um abredewidrige Verfügungen zu verhindern.

Vorher wird sich der Verkäufer auf die Eintragung einer Auflassungsvormerkung grundsätzlich nicht einlassen, weil er nicht wissen kann, ob der Mietkäufer tatsächlich willens und in der Lage ist, die Immobilie zu erwerben. Nur in solchen seltenen Ausnahmefällen wird aufgrund einer eingetragenen Auflassungsvormerkung deshalb überhaupt eine bevorrechtigte Befriedigung der Forderung überhaupt infrage kommen.

Wirtschaftliche Risiken beim Mietkauf

Negativ zu Buche schlagen beim Mietkauf insbesondere die wirtschaftlichen Nachteile, die drohen können.

Die angebotenen Immobilien werden nahezu ausnahmslos zu Mieten vermittelt, die wesentlich über dem jeweils maßgeblichen Mietniveau vor Ort liegen. Zudem sind viele Verträge so gefasst, dass sie den Mietkäufer zu weitreichenden zusätzlichen Zahlungen verpflichten. Das betrifft die bei Vertragsschluss vielfach erhobene Sonderleistung ebenso wie die umfangreiche Kostenbeteiligung von Mietkäufern an notwendigen Ausgaben für Instandhaltung und Instandsetzung.

Ebenfalls von Nachteil ist die in vielen Verträgen nur unzureichende Anrechnung der hohen Mietzahlungen auf den späteren Kaufpreis. In der Höhe dieser Differenz erleidet der Mietkäufer einen wirtschaftlichen Totalverlust.

In Anbetracht der hohen wirtschaftlichen Belastung ist der Mietkauf für einkommensschwächere Personen nicht geeignet. Es ist bedenklich, dass Anbieter gezielt diese Kundengruppe umwerben, denn das Risiko einer Verschuldung ist hier besonders hoch. Dies gilt zumal dann, wenn Mietkäufer in Verträgen eine Erwerbspflichtklausel unterschrieben haben oder wenn Ihnen der Ausstieg aus dem Mietkaufvertrag durch Erhebung von Stornokosten unmöglich gemach werden soll.

Genaue Angebotsprüfung

Aufgrund vorbeschriebener Risiken sind Mietkaufangebote auf entsprechende Fallstricke und Gefahrenlagen genau zu überprüfen. Der Interessent sollte sämtliche Vertragsbedingung sehr aufmerksam und kritisch sichten und im Zweifel vor einem übereilten Vertragsschluss einen fachkundigen Rat einholen.

Hierzu empfiehlt sich die Beratung durch den Verbraucherschutz. Dort kann in der Regel auch beurteilt werden, welche Anbieter in der Branche tatsächlich als seriös gelten können.

Im Zweifel herkömmliche Baufinanzierung dem Mietkauf vorziehen

Zur Verwirklichung des Wunsches nach dem Eigenheim sollte der Interessent angesichts der Nachteile und Unsicherheiten, die mit einem Mietkauf verbunden sein können, zunächst nach einer weniger risikoreichen und regelmäßig auch kostengünstigeren Möglichkeit suchen.

Die herkömmlichen Formen der Baufinanzierung sind zwar ebenfalls nicht frei von wirtschaftlichen Risiken. Dennoch hat der Bauherr Kalkulationssicherheit, auf deren Grundlage sich Risiken einschätzen und minimieren lassen. Vor allem aber genießt er als eingetragener Eigentümer der Immobilie Rechtssicherheit und muss nicht befürchten, unversehens sein Dach über dem Kopf zu verlieren.

Es erscheint daher grundsätzlich vorzugswürdig, den Wunsch nach dem Eigenheim so lange zurückzustellen, bis sich Aussicht auf eine rechtssichere Baufinanzierung ergibt, bei der möglichst auch Eigenkapital eingebracht werden sollte. Das kann nicht zuletzt dadurch gebildet werden, dass auf Abschluss überteuerter Mietkaufverträge verzichtet und stattdessen ein normales Mietverhältnis eingegangen wird. Die weitaus geringere finanzielle Belastung ermöglicht es, Sparvermögen als Eigenkapital für eine spätere Baufinanzierung zu bilden.

Kritik der Verbraucherschutzverbände zum Mietkauf

Die Mietkaufbranche steht immer wieder in massiver Kritik der Verbraucherschützer. Diese richtet sich insbesondere gegen die gezielte Umwerbung einkommensschwacher Interessenten und Personenkreise, die keine Möglichkeit haben, auf herkömmliche Baufinanzierungsformen auszuweichen.

Ihnen wird unter Verschleierung der tatsächlichen Kostenbelastung und unter Verschweigen der rechtlichen Unsicherheiten beim Mietkauf ein angeblich kostengünstiger und rascher Eigenheimerwerb vorgegaukelt. In besondere Kritik sind einige dubiose Anbieter geraten, die als Wohnungsbaugenossenschaften organisiert sind und entsprechende Anteile werbewirksam vertreiben.

Durch den Erwerb dieser Anteile erlangen Kunden eine Option auf den Kauf einer Immobilie. Die Stiftung Warentest warnt ausdrücklich vor der Teilnahme an diesem Schneeballsystem, denn Kunden müssen nicht nur damit rechnen, dass sie entgegen den Versprechungen keine Immobilie zur Nutzung und späterem Eigentumserwerb erhalten. Darüber hinaus droht ihnen auch der teilweise oder vollständige Verlust der Kapitaleinlage.

Kontrollliste beim Mietkauf

Mietkäufer sollten vor Abschluss des Vertrages unbedingt den nachfolgenden Umständen ganz besondere Aufmerksamkeit widmen.

• Einräumung eines wirklichen Optionsrechts im Vertrag (kein Kaufzwang!)
• volle Anrechnung der Mietzahlungen auf den späteren Erwerbspreis
• keine Übernahmepflicht umfänglicher Unterhaltungskosten für die Immobilie
• keine Verpflichtung zu einer Sonderzahlung bei Beginn des Vertrages
• Vereinbarung einer jederzeitigen Ausstiegsmöglichkeit ohne Stornogebühren
• Einholen von Auskünften über die wirtschaftliche Solidität des Vertragspartners vor Vertragsschluss (Ausfall- und Insolvenzrisiko!)
• Einsichtnahme in das Grundbuch vor Vertragsschluss (Belastungsrisiko!)
• keine Hinnahme völlig unverhältnismäßig hoher (wucherischer) Miete (Vergleich der Miete anhand der ortsüblichen Miete)
• keine Hinnahme eines völlig überzogenen Kaufpreises (Vergleich des Kaufpreises anhand der ortsüblichen Immobilienpreise)

Diese Liste sollten interessierrte Mietkäufer zwingend beachten und das Mietkauf Angebot sollte jeden Punkt davon erfüllen können, ansonsten „FINGER WEG!“.